民泊 をはじめとした 旅館業 の許可申請も行政書士が代行します。私の事務所が所在する大田区では、 特区民泊 ( 大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業 ) という制度がございます。地元の専門家として解説します。
最新の旅館業法をかんたんに整理するとともに、特区民泊の申請手続きを整理いたします。
特区民泊 と 旅館業法の規定から
旅館業法は、2018年6月に大幅な改正が施行されています。それまで、AirbnbなどでCtoCで自宅などを宿泊施設として提供していたところに広く規制の網をかけました。民泊の法制化の流れに伴い、旧来の旅館業も規制緩和がなされました。
旅館業法の2018年の大きな改正点
旅館・ホテル営業の最低客室数の規制撤廃
改正前は、旅館で最低5部屋、ホテル業で最低10部屋の設置が必要でしたが、最低客室数が撤廃。
客室1部屋から営業可能となり、マンションの1室でも、旅館・ホテル営業の許可を取得できるようになりました。
玄関帳場・フロントを未設置にできる
改正前は、旅館・ホテル営業の玄関帳場・フロントの設備基準として「受付台の長さが1.8m以上」といった細かなルールがありました。一定の条件を満たす場合は、フロントの設置義務もなくなりました。旅館業法上ではフロントを設置しなくても良い条件は下記の通りです。自治体によって異なることもあります。
- 事故発生などの緊急時に迅速な対応がとれる態勢が整備されている
（宿泊者の求めに約１０分程度で職員が駆け付けられる態勢を想定） - ビデオカメラなどによる鮮明な画像で宿泊者の本人確認や出入りの状況の確認が常時可能
旅館業の定義
「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」
生活の本拠を置くような場合、例えばアパートや間借り部屋などは貸室業・貸家業であって旅館業には含まれないといわれます。
宿泊料を徴収しない場合は旅館業法の適用は受けません。
なお、宿泊料は名目のいかんを問わず実質的に寝具や部屋の使用料とみなされるものは含まれる。例えば、休憩料はもちろん、寝具賃貸料、寝具等のクリーニング代、光熱水道費、室内清掃費も宿泊料とみなされます。
参考記事：民泊について
特区民泊 大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業 の申請手続き
岡高志行政書士事務所は、東京都大田区所在の行政書士事務所として、
特区民泊 大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業 の申請代行を承ります。
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特区民泊 大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業 申請の流れ
特区民泊 では、申請をする前の事前相談プロセスが重要です。
申請の流れは下記の通りで、生活衛生課（保健所）だけでなく、消防署や区役所の建築審査課との事前相談が必要です。
- 生活衛生課 (保健所) へ事前相談
- 消防署 区役所建築審査課 と事前相談
- 近隣住民への説明
説明会の実施、もしくは、近隣全戸訪問が必要。
14営業日の待機期間後に認定申請が可能になります。 - 認定申請、申請手数料納付
- 書類審査、現地調査
- 認定（認定書交付）
- 事業開始（区ホームページで施設名称及び所在地の一覧表を公表）
こちらのサイトに掲載されます。
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/hoken/minpaku/minpaku.html
私が代表を務める NPO法人Code for OTA では、オープンデータの活用として、大田区の民泊マップ作製にも取り組んでおります。
特区民泊の申請代行費用についてのお見積もりは チャットボットが自動でお示しします。
事前相談 – 特区民泊 大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業
3つの行政窓口にて、事前相談をする必要があります。それぞれ場所が離れていることに注意が必要です。
生活衛生課
生活衛生課への事前相談がもっとも重要です。場所は大森駅と蒲田駅の間です。
平面図（換気設備、採光、暖房、冷房、台所、浴室、便所、洗面設備及び寸法）をもって相談に行くこととなります。
建築審査課
建築審査課との調整は、新築物件や用途変更が必要な場合や最低滞在期間７日未満の場合に必須となります。場所は蒲田駅前です。
必要書類は以下の通り、
・案内図（住宅地図など）
・図面（配置図、平面図、立面図等）
・適合性チェックシート（最低滞在期間７日未満の場合）
・確認済証、検査済証、確認申請書一式（既存建築物の場合）
適合性チェックシートでは、下記のようなことがチェックされます。
非常用照明を設置すること
一戸建住宅で、3階以上の階に客室がある場合
①建築物の延べ面積が200㎡未満の準耐火建築物で、階段とその他が間仕切壁又は戸で区画されていて、警報設備が設けられていること。
②耐火建築物であること。
一戸建住宅で、2階の客室部分が100㎡を超える場合
○当該階から避難階(主に1階)又は地上に通ずる2以上の直通階段を設けること。
○2階の客室部分が300㎡以上とならないこと。
（主要構造部が準耐火構造であるか、または不燃材料で造られている建築物であれば200㎡以内は対象外）
一戸建住宅で、客室部分が200㎡を超える場合
滞在者の寝室及び寝室から地上に通ずる部分を建築基準法施行令第128条の5第1項に規定する技術的基準に適合させること。ただし耐火、準耐火建築物等は対象外。
廊下の幅は1.6ｍ(居室が廊下に片側にある場合は1.2ｍ）以上とすること。ただし、３室以下の専用の廊下は対象外。
消防署
消防法の設備基準について、予防係と事前相談をします。
参考記事：消防法の手続きをかんたん解説
大田区の場合、消防署は、大森・田園調布・蒲田・矢口の4署に分かれます。どこも鉄道駅から近くないことに注意が必要です。
必要書類
・平面図
・内装（不燃・難燃性能等）
・建物所在地及び建物名称
・階・号室・床面積
・建物全体の階層・延べ面積・構造・階段の数・種類（屋内・屋外等）
・建物全体の消防法上の用途、設置されている消防用設備等
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認定要件 – 特区民泊 大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業
主な認定要件
- 滞在期間が２泊３日以上である
- 一居室の床面積が 25 ㎡以上で施錠可能である
※ 滞在者１名当たり３平方メートル以上の寝室が確保できる施設であれば20 ㎡以上でも可。 - 台所、浴室、便所・洗面設備がある
- 適当な換気、採光、照明、防湿、排水、暖房及び冷房の設備を有する
- 寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理・清掃に必要な器具などがある
- 適切な廃棄物処理がなされるように、必要な措置、体制がとられている
例）廃棄物は滞在者が適切に集め、７日を超えないごとに１回以上は事業者（委託者）が居室の廃棄物の排出を行う。 - （施設の窓から小中学校の校舎内部が見通せる場合）窓等に校舎内部が見通せない設備を設置する
- 外国語を用いた案内がある
- （収容定員が 50 名以上である場合）施設内に管理者を常駐させる体制が望ましい
実施地域
大田区における 特区民泊 国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の実施地域は、建築基準法第48条により「ホテル・旅館」の建築が可能な用途地域（第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、第一種住居地域（3,000平方メートル以下））となっています。一部諸法令による制限を受ける地域は除きます。
主な添付書類
- （個人）住民票の写し
- （法人）定款及び登記事項証明書
- （所有物件の場合）不動産登記事項証明書
- （賃借物件の場合）賃貸借契約書
申請手数料
認定申請 20,500円
申請受付窓口
健康政策部生活衛生課環境衛生担当
所在地 大田区大森西1-12-1
特区民泊の申請代行費用についてのお見積もりは チャットボットが自動でお示しします。
変更と廃止
変更内容により、変更認定が必要な場合や変更届の届出のみでよい場合があります。
変更認定申請
特定認定申請を行った際に記載した申請書および添付書類の内容について変更をしようとするときは、変更を行う前に変更認定を受ける必要があります。変更認定の手数料は、現地調査を要する場合は9,700円、現地調査を要しない場合は2,600円。
変更届
以下の項目については変更に際して変更認定は不要ですが、変更の日から10日以内に変更届の提出が必要です。
（1） 申請者氏名または名称及び住所並びに法人にあっては、その代表者の氏名
（2） 以下に掲げる法第13条第6項の厚生労働省令で定める軽微な変更
ア 施設の名称又は所在地の変更（地域の名称の変更又は地番の変更に伴う変更に限る。）
イ 省令第12条第7号又は第8号に掲げる条項に係る変更
第7号 特定認定を受けようとする者の電話番号その他の連絡先
第8号 施設のホームページアドレス
廃止届
認定事業を廃止した場合は、廃止した日から10日以内に廃止届を提出してください。
特区民泊 の 課題
特区民泊 により、民泊ビジネス への参入障壁が下がっていますので、近隣トラブル、治安問題といった民泊の課題にも光が当たります。
近隣トラブル
民泊の近隣トラブルとして、宿泊者が近隣住民との間で、騒音やごみ廃棄などのトラブルを引き起こすことがあるといわれます。
ところで、旅館業法において、旅館の営業に関与する根拠は公衆衛生。すなわち、宿泊者の健康、安全、衛生の確保です。旅館業においては、このような近隣トラブルは規制対象にはなりません。 どうして、民泊でことさらに取り上げられるのでしょうか。
旅館・ホテルは建築基準法によって、一定の地域に限定されています。一定の不特定多数の者が集積し、静謐な住宅環境が害されることを避ける趣旨でしょう。民泊がどの程度周辺の静謐な住宅環境を害することとなるのか、という実質的な弊害に着目した議論が必要となるでしょう。
治安問題
治安問題として、宿泊者が誰かがわかっていないと治安維持の観点から問題だといわれます。
しかし、宿泊者名簿を整備したからといって治安問題はクリアされるのでしょうか。
ホテル，旅館でも、従来偽名での宿泊は事実上容易に可能であることをどう考えるかという問題もあります。
特区民泊 動画解説
特区民泊 専門家としてのメディア掲載
行政書士岡高志は、民泊が盛んな東京都大田区で区議会議員を務めてきたこともあり、特区民泊専門家として各種メディアでも発信しております。ご参照ください。
日本初の民泊条例、地域振興と資産活用のためのルール作りを（政治山）
