民泊 ( 特区民泊 住宅宿泊業 旅館業 ) その制度と申請について

民泊 をはじめとした 旅館業 の許可申請も行政書士が代行します。

最新の旅館業法をかんたんに整理するとともに、民泊の課題も整理いたします。

旅館業法の規定から

旅館業法は、2018年6月に大幅な改正が施行されています。それまで、AirbnbなどでCtoCで自宅などを宿泊施設として提供していたところに広く規制の網をかけました。民泊の法制化の流れに伴い、旧来の旅館業も規制緩和がなされました。

旅館業法の2018年の大きな改正点

旅館・ホテル営業の最低客室数の規制撤廃

改正前は、旅館で最低5部屋、ホテル業で最低10部屋の設置が必要でしたが、最低客室数が撤廃。

客室1部屋から営業可能となり、マンションの1室でも、旅館・ホテル営業の許可を取得できるようになりました。

玄関帳場・フロントを未設置にできる

改正前は、旅館・ホテル営業の玄関帳場・フロントの設備基準として「受付台の長さが1.8m以上」といった細かなルールがありました。一定の条件を満たす場合は、フロントの設置義務もなくなりました。旅館業法上ではフロントを設置しなくても良い条件は下記の通りです。自治体によって異なることもあります。

• 事故発生などの緊急時に迅速な対応がとれる態勢が整備されている
  （宿泊者の求めに約１０分程度で職員が駆け付けられる態勢を想定）
• ビデオカメラなどによる鮮明な画像で宿泊者の本人確認や出入りの状況の確認が常時可能

旅館業の定義

「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」
生活の本拠を置くような場合、例えばアパートや間借り部屋などは貸室業・貸家業であって旅館業には含まれないといわれます。
宿泊料を徴収しない場合は旅館業法の適用は受けません。
なお、宿泊料は名目のいかんを問わず実質的に寝具や部屋の使用料とみなされるものは含まれる。例えば、休憩料はもちろん、寝具賃貸料、寝具等のクリーニング代、光熱水道費、室内清掃費も宿泊料とみなされます。

旅館業の種別

旅館業には旅館・ホテル営業、簡易宿所営業及び下宿営業の３種があります。
（2018年の改正で別に規定されていた旅館とホテルがまとめられました。）

• 旅館・ホテル営業
  施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、簡易宿所営業及び下宿営業以外のもの
• 簡易宿所営業
  宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のもの
• 下宿営業
  施設を設け、一月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業。

営業の許可

旅館業を経営するものは、都道府県知事（保健所設置市又は特別区にあっては、市長又は区長）の許可を受ける必要があります。
旅館業法施行令で定める構造設備基準に従っていなければなりません。
都道府県の条例で定める換気、採光、照明、防湿、清潔等の衛生基準に従っていなければなりません。

旅館業の施設が衛生基準に従って運営されているかどうか、都道府県知事（保健所設置市又は特別区にあっては、市長又は区長）は報告を求め、立ち入り検査をすることができる。この業務は環境衛生監視員が行います。

旅館業者は、伝染性の疾病にかかっている者や風紀を乱すおそれのある者等を除き宿泊を拒むことはできません。
宿泊者名簿を備えておかなければなりません。

都道府県知事（保健所設置市又は特別区にあっては、市長又は区長）は構造設備基準または衛生基準に反するときは改善命令、許可の取消又は営業の停止を命ずることができる。

構造設備の基準（旅館業法施行令）

ホテル・旅館

• 客室の床面積は、７m2（寝台を置く客室にあつては、9 m2 ）以上
• 玄関帳場を設置（ICT設備による未設置とすることも可能）
• 換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を設置
• 適当な規模の入浴設備を設置
• 適当な規模の洗面設備を設置
• 適当な数の便所を設置
• 学校などが100ｍ以内にある場合は、遮ることができる設備を設置

簡易宿所

• 客室の延床面積は、33m2（宿泊者の数が10人未満の場合は、 3.3m2 に宿泊者の数を乗じて得た面積）以上
• 階層式寝台を有する場合には、上段と下段の間隔は、おおむね１ｍ以上
• 換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を設置
• 適当な規模の入浴設備を設置
• 適当な規模の洗面設備を設置
• 適当な数の便所を設置

下宿営業

• 換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を設置
• 適当な規模の入浴設備を設置
• 適当な規模の洗面設備を設置
• 適当な数の便所を設置

旅館業 用途変更

既存建物を旅館業へ用途変更が必要かどうかは、地域により面積基準などが異なります。ちなみに、東京都・大田区であれば、旅館に変更する部分が200㎡を超えるものは用途変更の建築確認申請が必要です。

参考：大田区生活衛生課

住宅宿泊法 （民泊新法）と住宅宿泊管理業

住宅宿泊法 （2018年6月施行）による民泊にも期待が寄せられます。 住宅宿泊法による民泊と住宅宿泊管理業についてまとめます。

住宅宿泊法 （住宅宿泊事業法）とは？

住宅宿泊事業法は、急速に増加するいわゆる民泊について、安全面・衛生面の確保がなされていないこと、騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルが社会問題となっていること、観光旅客の宿泊ニーズが多様化していることなどに対応するため、一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図るものとして、新たに制定された法律で、2017年6月に成立しました。

「住宅宿泊事業」とは、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数が一年間で180日を超えないものをいいます。自治体によって区域や期間の制限が課されていることもあります（後述）。

民泊新法では、「住宅宿泊事業者」「住宅宿泊管理業者」「住宅宿泊仲介業者」という3つのプレーヤーが位置付けられています。

住宅宿泊法 自治体による区域や期間の制限の例（概要・2021年4月1日時点）

北海道

小中学校等の敷地の出入口の周囲100メートルの地域：休日、日曜日、土曜日その他の授業を行わない日を除く期間

住居専用地域：休日、日曜日、土曜日、年末年始を除く期間

参考：北海道住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例

札幌市

小学校、中学校等の敷地の出入口の周囲100メートル以内の地域：休日、日曜日、土曜日その他の授業を行わない日を除く期間

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域並びにこれらに準ずる地域：日曜日等、年末年始を除く期間

参考：札幌市 民泊（住宅宿泊事業法）について

川口市

市街化調整区域、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域、近隣商業地域、準工業地域、工業地域及び工業専用地域：9月16日から7月15日まで

参考：川口市 住宅宿泊事業法及び条例について

千代田区

○家主居住型及び管理者常駐型に係る事業
文教地区、ホテル・旅館の建築が制限されている区域、学校（大学を除く）、保育等施設の敷地境界線
からおおむね100メートルの範囲内：日曜日の正午から金曜日の正午まで

○管理者駆け付け型に係る事業
文教地区、ホテル・旅館の建築が制限されている区域、学校（大学を除く）、保育等施設の敷地境界線
からおおむね100メートルの範囲内：全ての期間

○管理者駆け付け型に係る事業
人口密集地域：日曜日の正午から金曜日の正午まで

参考記事：民泊 許可申請 千代田区 の場合

中央区

区内全域：月曜日の正午から土曜日の正午まで

参考記事：民泊 許可申請 中央区 の場合

港区

○家主不在型の届出住宅
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域、文教地区：１月11日正午から３月20日正午まで、４月11日正午から７月10日正午まで、９月１日正午から12月20日正午までの期間

参考記事：民泊 許可申請 港区 の場合

新宿区

住居専用地域：月曜日の正午から金曜日の正午まで

参考：新宿区 住宅宿泊事業（民泊制度）

文京区

第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域及び準工業地域：日曜日の正午から金曜日の正午まで

第一種文教地区及び第二種文教地区：日曜日の正午から金曜日の正午まで

参考：文京区 住宅宿泊事業（民泊）

台東区

○管理者が常駐しない届出住宅
区内全域：月曜日の正午から土曜日の正午まで（休日の正午から翌日の正午まで及び12月30日正午から翌年1月4日正午までを除く。）

参考：住宅宿泊事業（民泊）における台東区のルールについて

江東区

全域：月曜日の正午から土曜日の正午まで（休日の正午から翌日の正午までを除く。）

参考記事：民泊 許可申請 江東区 の場合

品川区

都市計画法の近隣商業地域および商業地域を除く区内の全域：月曜日の正午から土曜日の正午まで

参考：品川区 住宅宿泊事業法に関する手続き

目黒区

全域：日曜日の正午から金曜日の正午まで

参考：目黒区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例（民泊サービスを予定している方へ）

大田区

○家主不在型の届出住宅
住居専用地域等：全ての期間

※いわゆる「家主居住型」の届出住宅においては、区域内全域で事業実施可能（期間制限なし）

参考記事：特区民泊 大田区国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業 の申請手続き
参考：大田区 住宅宿泊事業の手続きについて

世田谷区

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域：
月曜日の正午から土曜日の正午まで
（休日を含む場合にあっては、当該休日の正午から当該休日の翌日の正午までの期間を除く。）

参考記事：民泊 許可申請 世田谷区 の場合

渋谷区

住居専用地域及び文教地区：4月6日から7月20日まで、8月29日から10月の第2月曜日の前の週の
水曜日まで、10月の第2月曜日の前の週の土曜日から12月25日まで、1月7日から3月25日まで

特例あり

参考記事：民泊 許可申請 渋谷区 の場合

中野区

住居専用地域：月曜日の正午から金曜日の正午までの期間

参考：住宅宿泊事業について（中野区の民泊ルール）

杉並区

住居専用地域：月曜日の正午から金曜日の正午までの期間（休日の前日の正午か
ら当該休日の翌日の正午までの期間を除く。）

参考：杉並区 住宅宿泊事業（民泊）

豊島区

※事業の実施制限（区域・期間）はなし

参考：豊島区 住宅宿泊事業法について

荒川区

全域：月曜日の正午から土曜日の正午までの期間（休日の正午から翌日の正午までを除く。）

参考：荒川区 住宅宿泊事業に関する手続き

板橋区

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域：日曜の正午から金曜日の正午まで（休日の前日の正午から翌日の正午までを除く。）

※ただし事業者自ら管理するもの（いわゆる家主居住型）等で、苦情等に即時に対応できるものについては規制の対象外。

参考：板橋区 住宅宿泊事業法について

練馬区

住居専用地域：月曜日正午から金曜日正午までの期間
※ただし、休日の前日の正午から休日の翌日の正午までの期間その他区長が定める期間については、この限りではない。

参考記事：民泊 許可申請 練馬区 の場合

足立区

住居専用地域：12月31日正午から翌年の1月3日正午まで、月曜日の正午から金曜日の正午まで(休日の正午からその翌日までを除く。)

参考記事：民泊 許可申請 足立区 の場合

八王子市

※事業の実施制限（区域・期間）はなし

参考：八王子市 住宅宿泊事業（民泊）について

神奈川県

第一種低層住居専用地域のうち、箱根都市計画特別用途地区建築条例に規定する第１種観光地区である区域：３月１日正午から６月１日正午まで、８月１日正午から９月１日正午まで及び10月１日正午から12月１日正午までの間

参考：神奈川県 住宅宿泊事業法のページ

横浜市

第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域：月曜日の正午から金曜日の正午まで

参考：横浜市 住宅宿泊事業（民泊）の届出について

京都府

住居専用地域：市町村ごとの指定期間

学校施設等の周囲100メートル以内の区域：市町村ごとの指定期間

参考：京都府 住宅宿泊事業（民泊）について

住宅宿泊管理業

住宅宿泊管理業者を住宅宿泊法（民泊新法）の届出で民泊を営業する場合、 住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。

以下の3つを満たすときは委託義務がありません。

• 届出住宅の居室が５を超えない
• 届出住宅に人を宿泊させるときに事業者が不在とならない
• 事業者が個人であるとき

また、住宅宿泊事業者が住宅宿泊管理業者である場合、住宅宿泊事業者が自ら住宅宿泊管理業務を行うときは、やはり住宅宿泊管理業務の委託義務はありません。

住宅宿泊管理業務 登録

住宅宿泊管理業を営むには、国土交通大臣の登録が必要です。
（申請手数料9万円）
国土交通大臣の登録は、５年ごとに更新が必要です。

登録にあたっては、WEBでの手続が可能です。
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/system/index.html

住宅宿泊実施においては、下記の業務が義務付けられています。 住宅宿泊管理業者を設置すれば、住宅宿泊管理業者がそうした義務を担うので、事業者の負担は免れます。

• 宿泊者の衛生の確保
• 宿泊者の安全の確保
• 外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保
• 宿泊者名簿の備付け等
• 周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明
• 苦情等への対応

参考記事：住宅宿泊管理業 とその登録

旅館業のM&A、相続

コロナウィルス感染症の影響も収束して、国内観光需要そしてインバウンド需要も活性化しておりまして、旅館業の再編も進むことと思われます。旅館業のM&A、相続についても整理いたします。

地位の継承

営業者たる法人の合併又は分割の場合で都道府県知事の承認を受けることで、存続法人や新設法人は、営業者の地位を承継できます。

営業者が死亡した場合、相続人が被相続人の営んでいた旅館業を引き続き営もうとするときは、被相続人の死亡後60日以内に都道府県知事に申請して、その承認を受けなければなりません。

営業の変更、停止、廃止したときは、１０日以内に、都道府県知事にその旨を届け出なければなりません。

民泊の課題

民泊ビジネス への参入障壁が下がっていますので、近隣トラブル、治安問題といった民泊の課題にも光が当たります。

近隣トラブル

民泊の近隣トラブルとして、宿泊者が近隣住民との間で、騒音やごみ廃棄などのトラブルを引き起こすことがあるといわれます。

ところで、旅館業法において、旅館の営業に関与する根拠は公衆衛生。すなわち、宿泊者の健康、安全、衛生の確保です。旅館業においては、このような近隣トラブルは規制対象にはなりません。 どうして、民泊でことさらに取り上げられるのでしょうか。

旅館・ホテルは建築基準法によって、一定の地域に限定されています。一定の不特定多数の者が集積し、静謐な住宅環境が害されることを避ける趣旨でしょう。民泊がどの程度周辺の静謐な住宅環境を害することとなるのか、という実質的な弊害に着目した議論が必要となるでしょう。

治安問題

治安問題として、宿泊者が誰かがわかっていないと治安維持の観点から問題だといわれます。
しかし、宿泊者名簿を整備したからといって治安問題はクリアされるのでしょうか。
ホテル，旅館でも、従来偽名での宿泊は事実上容易に可能であることをどう考えるかという問題もあります。

民泊許可申請

岡高志行政書士事務所は、東京都大田区所在の行政書士事務所として、

特区民泊ほか旅館業の許可申請代行を承ります。

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