民泊 をはじめとした 旅館業 の許可申請は自治体ごとに差があります。全国で民泊の許可申請に対応している行政書士が体験を踏まえて 渋谷区 での 民泊 許可申請 を解説します。
最新の旅館業法をかんたんに整理するとともに、民泊の課題も整理いたします。
民泊の基本 旅館業法の規定から
旅館業法は、2018年6月に大幅な改正が施行されています。それまで、AirbnbなどでCtoCで自宅などを宿泊施設として提供していたところに広く規制の網をかけました。民泊の法制化の流れに伴い、旧来の旅館業も規制緩和がなされました。
旅館業法の2018年の大きな改正点
旅館・ホテル営業の最低客室数の規制撤廃
改正前は、旅館で最低5部屋、ホテル業で最低10部屋の設置が必要でしたが、最低客室数が撤廃。
客室1部屋から営業可能となり、マンションの1室でも、旅館・ホテル営業の許可を取得できるようになりました。
玄関帳場・フロントを未設置にできる
改正前は、旅館・ホテル営業の玄関帳場・フロントの設備基準として「受付台の長さが1.8m以上」といった細かなルールがありました。一定の条件を満たす場合は、フロントの設置義務もなくなりました。旅館業法上ではフロントを設置しなくても良い条件は下記の通りです。自治体によって異なることもあります。
- 事故発生などの緊急時に迅速な対応がとれる態勢が整備されている
（宿泊者の求めに約１０分程度で職員が駆け付けられる態勢を想定） - ビデオカメラなどによる鮮明な画像で宿泊者の本人確認や出入りの状況の確認が常時可能
旅館業の定義
「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」
生活の本拠を置くような場合、例えばアパートや間借り部屋などは貸室業・貸家業であって旅館業には含まれないといわれます。
宿泊料を徴収しない場合は旅館業法の適用は受けません。
なお、宿泊料は名目のいかんを問わず実質的に寝具や部屋の使用料とみなされるものは含まれる。例えば、休憩料はもちろん、寝具賃貸料、寝具等のクリーニング代、光熱水道費、室内清掃費も宿泊料とみなされます。
参考記事：民泊について
民泊 許可申請 手続き 渋谷区 の場合
岡高志行政書士事務所は、渋谷区での民泊や旅館業の許可 の申請代行を承ります。
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渋谷区で民泊を経営する場合、住宅宿泊法による届出、もしくは、旅館業法による許可申請を行うこととなります。
渋谷区 における 住宅宿泊法 規制
住宅宿泊事業法は、急速に増加するいわゆる民泊について、安全面・衛生面の確保がなされていないこと、騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルが社会問題となっていること、観光旅客の宿泊ニーズが多様化していることなどに対応するため、一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図るものとして、新たに制定された法律で、2017年6月に成立しました。
「住宅宿泊事業」とは、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数が一年間で180日を超えないものをいいます。自治体によって区域や期間の制限が異なります。
渋谷区においては、住居専用地域・文教地区において以下の規制があります。
住宅宿泊事業の住居専用地域・文教地区における期間制限
住居専用地域・文教地区における制限する期間は
4月5日から7月20日まで、8月29日から10月の第2月曜日の前の週の水曜日まで、10月の第2月曜日の前の週の土曜日から12月25日まで、1月7日から3月25日まで
つまり、営業できるのは、以下の63日間しかありません。
- 年末年始の12月26日～1月6日 12日間
- 春休みの 3月26日～4月4日 10日間
- 夏休みの 7月21日～8月28日 39日間
- 10月の第2月曜日の前の週の木曜日から金曜日まで 2日間
住宅宿泊事業の住居専用地域・文教地区における期間制限の特例
ただし書きがありまして、家主同居型であり町内会加入していれば、期間制限はなく年間180日の範囲で住宅宿泊事業の営業が可能です。
届出住宅の周辺地域の住民および町会からの苦情などに迅速に対応できる体制が確保できると認められるもので、以下の要件にいずれも該当する場合には、制限する区域においても期間の制限にかわらず180日までの実施が認められます。
該当する事業者には、住宅宿泊事業法で定める標識のほかに区が交付する標識の掲示が義務づけられます。
渋谷区の特例の要件
- 届出住宅の敷地から半径100m以内の区域に「自己の生活の本拠として使用する住宅」又は 「住宅宿泊管理業者（以下、「管理業者」とします）の営業所若しくは事務所」がある
- 事業者又は管理業者が、町会その他地域団体に加入している
- 事業者又は管理業者が、届出住宅の周辺地域の住民及び町会に対し、届出住宅の所在地その他区規則 で定める事項について書面を用いた対面による事前周知を実施していること
- 届出住宅の周辺地域の住民及び町会からの苦情等に迅速に対応できる体制として、次の①から③を確保
① 深夜早朝を問わず、宿泊者及び苦情者と連絡を取ることが可能な人員を常時確保していること
② 宿泊者の行為により苦情等が発生した場合又は緊急を要する事態が発生した場合に、10分以内に現地に赴くことが可能な人員を常時確保している
③ 苦情等の内容及びその対応状況について記録し、当該記録を保存している - 特例届出書を区に提出している
住宅宿泊事業者のうち次の各号に掲げる要件のいずれにも該当する者で、届出住宅の周辺地域の住民及び町会からの苦情等に迅速に対応できる体制が確保できると認められるものについては、前項の規定は適用しない。
渋谷区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例 第7条第4項
（１）届出住宅の敷地からおおむね半径100m以内の区域に自己の生活の本拠として使用する住宅又は住宅宿泊管理業者の営業所若しくは事務所があること。
（２）前号に該当していることを示す地図等の書類及び緊急時における連絡先その他必要な事項を記載した届出書を区に提出していること。
（３）住宅宿泊事業者又は住宅宿泊管理業者が、町会その他地域団体に加入していること。
（４）住宅宿泊事業者又は住宅宿泊管理業者が、届出住宅の周辺地域の住民及び町会に対し、届出住宅の所在地その他区規則で定める事項について対面による事前周知を実施していること。
住居専用地域
住居専用地域 とは、都市計画法に規定する用途地域のうち、
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域をいいます。
渋谷区 民泊申請にあたって
4つの水回りの設置
家屋内に台所、浴室、便所及び洗面設備の4つの水回りが設けられている必要があります。
「台所」、「浴室」、「便所」、「洗面設備」は必ずしも１棟の建物内に設けられている必要はありません。同一の敷地内の建物について一体的に使用する権限があり、各建物に設けられた設備がそれぞれ使用可能な状態である場合には、これら複数棟の建物を一の「住宅」として届け出ることも可能。
ただし、近隣の公衆浴場等を浴室等として代替することはできません。
4つの水回りは、必ずしも独立しているものである必要はなく、点ユニットバスのように、一つの設備が複数の機能（浴室、便所、洗面設備）を有している場合であっても、それぞれの設備があるとみなすことができます。
また、浴室については、浴槽がない場合においてもシャワーがあれば足り、便所については和式・洋式等の別は問いません。
台所については、流しと煮炊きができる機能を有する設備（ガスコンロや電子調理器）が必要で
す。流しは洗面設備との兼用はできません。
電子レンジのみの場合は煮炊きができる機能を有しているとはみなしません。
住宅の図面の作成
住宅の図面作成に際しては、
「居室の面積」は、内寸面積。
「宿泊室の面積」「宿泊者の使用に供する部分の面積」は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積で算定してください。
非常用照明器具の設置 防火の区画等の 安全措置
| 家主同居で宿泊室の床面積が ５０㎡以下 | 左記以外 | |
| 非常用照明器具 | 措置不要 | 宿泊室、宿泊室からの避難経路は原則必要 |
| 防火の区画等 | 措置不要 | 複数のグループが複数の宿泊室に宿泊す る場合のみ措置必要 |
渋谷区 民泊運営上の留意点
宿泊者に対する鍵の受け渡し
宿泊者に対する鍵の受渡し、解錠方法の説明は、以下のいずれかにより行います。宿泊者による部屋間違いや、誤操作によりセキュリティロックが作動することなど、トラブルが発生することがないようにしましょう。
- 対面による直接の受渡し
- 事業者又は管理者による施錠及び解錠
- 電子通信機器を介した受渡し（スマートロック等）
災害対策
震災の発生に備えて、届出住宅内に非常用食料及び飲料の備蓄並びに救出用具及び避難用具の設置を行 います。
おおむね 3 日分の非常用食料及び飲料を備蓄し、宿泊者に対して避難場所等を周知しましょう。避難場所については、届出住宅の損壊や周辺からの延焼で、宿泊者が届出住宅内に待機できない場合には、広域避難場所への案内をしましょう。
渋谷区 における 旅館業 規制
前述の通り、旅館業は客室1部屋から営業可能となり、マンションの1室でも、旅館業の許可は取得できます。
玄関帳場・フロントも未設置にできますが、そのための条件は自治体によって異なります。
渋谷区では、宿泊者に対する鍵の受渡し、解錠方法の説明は、以下のいずれかにより行います。宿泊者による部屋間違いや、誤操作によりセキュリティロックが作動することなど、トラブルが発生することがないようにしましょう。
- 対面による直接の受渡し
- 事業者又は管理者による施錠及び解錠
- 電子通信機器を介した受渡し（スマートロック等）
参考：渋谷区旅館業について
改正前は、旅館・ホテル営業の玄関帳場・フロントの設備基準として「受付台の長さが1.8m以上」といった細かなルールがありました。一定の条件を満たす場合は、フロントの設置義務もなくなりました。
渋谷区民泊窓口
渋谷区 生活衛生課 環境衛生係
渋谷区宇田川町 1-1
03-3463-2287
渋谷区 建築課審査係
渋谷区宇田川町 1-1
03-3463-2729
渋谷消防署
渋谷区神南1-8-3
03-3464-0119
渋谷区 民泊 動画解説
住宅宿泊管理業
住宅宿泊管理業
住宅宿泊管理業者を住宅宿泊法（民泊新法）の届出で民泊を営業する場合、 住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。
以下の3つを満たすときは委託義務がありません。
- 届出住宅の居室が５を超えない
- 届出住宅に人を宿泊させるときに事業者が不在とならない
- 事業者が個人であるとき
また、住宅宿泊事業者が住宅宿泊管理業者である場合、住宅宿泊事業者が自ら住宅宿泊管理業務を行うときは、やはり住宅宿泊管理業務の委託義務はありません。
住宅宿泊管理業務 登録
住宅宿泊管理業を営むには、国土交通大臣の登録が必要です。
（申請手数料9万円）
国土交通大臣の登録は、５年ごとに更新が必要です。
登録にあたっては、WEBでの手続が可能です。
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/system/index.html
住宅宿泊実施においては、下記の業務が義務付けられています。 住宅宿泊管理業者を設置すれば、住宅宿泊管理業者がそうした義務を担うので、事業者の負担は免れます。
- 宿泊者の衛生の確保
- 宿泊者の安全の確保
- 外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保
- 宿泊者名簿の備付け等
- 周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明
- 苦情等への対応
民泊の課題
民泊ビジネス への参入障壁が下がっていますので、近隣トラブル、治安問題といった民泊の課題にも光が当たります。
近隣トラブル
民泊の近隣トラブルとして、宿泊者が近隣住民との間で、騒音やごみ廃棄などのトラブルを引き起こすことがあるといわれます。
ところで、旅館業法において、旅館の営業に関与する根拠は公衆衛生。すなわち、宿泊者の健康、安全、衛生の確保です。旅館業においては、このような近隣トラブルは規制対象にはなりません。 どうして、民泊でことさらに取り上げられるのでしょうか。
旅館・ホテルは建築基準法によって、一定の地域に限定されています。一定の不特定多数の者が集積し、静謐な住宅環境が害されることを避ける趣旨でしょう。民泊がどの程度周辺の静謐な住宅環境を害することとなるのか、という実質的な弊害に着目した議論が必要となるでしょう。
治安問題
治安問題として、宿泊者が誰かがわかっていないと治安維持の観点から問題だといわれます。
しかし、宿泊者名簿を整備したからといって治安問題はクリアされるのでしょうか。
ホテル，旅館でも、従来偽名での宿泊は事実上容易に可能であることをどう考えるかという問題もあります。
渋谷区 での民泊許可申請
岡高志行政書士事務所は、民泊ほか旅館業の許可申請代行を承ります。
古民家などで建物の登記がされていない場合は、要件に合致しないため、申請ができません。念のため。
法第3条第3項の国土交通省令・厚生労働省令で定める書類は、次に掲げるものとする。
住宅宿泊事業法施行規則 第4条第4項
一 届出者が法人である場合においては、次に掲げる書類
イ 定款又は寄付行為
ロ 登記事項証明書
ハ 役員が破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村の長の証明書
ニ 住宅の登記事項証明書
ホ 住宅が第二条第二号に掲げる家屋に該当する場合においては、入居者の募集の広告その他の当該住宅において入居者の募集が行われていることを証する書類
ヘ 住宅が第2条第三号に掲げる家屋に該当する場合においては、当該住宅が随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されていることを証する書類
ト 次に掲げる事項を明示した住宅の図面
（１） 台所、浴室、便所及び洗面設備の位置
（２） 住宅の間取り及び出入口
（３） 各階の別
（４） 居室、宿泊室及び宿泊者の使用に供する部分のそれぞれの床面積
チ 届出者が賃借人である場合においては、賃貸人が住宅宿泊事業の用に供することを目的とした賃借物の転貸を承諾したことを証する書面
リ 届出者が転借人である場合においては、賃貸人及び転貸人が住宅宿泊事業の用に供することを目的とした転借物の転貸を承諾したことを証する書面
ヌ 住宅がある建物が二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものである場合においては、専有部分の用途に関する規約の写し
ル ヌの場合において、規約に住宅宿泊事業を営むことについての定めがない場合は、管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類
ヲ 届出者が住宅に係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託する場合においては、法第34条の規定により交付された書面の写し
ワ 法第4条第二号から第四号まで、第七号及び第八号のいずれにも該当しないことを誓約する書面
二 届出者が個人である場合においては、次に掲げる書類
イ 届出者が破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村の長の証明書
ロ 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であって、その法定代理人が法人である場合においては、その法定代理人の登記事項証明書
ハ 法第4条第一号から第六号まで及び第八号のいずれにも該当しないことを誓約する書面
ニ 前号ニからヲまでに掲げる書類
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民泊専門家としてのメディア掲載
行政書士岡高志は、民泊が盛んな東京都大田区で区議会議員を務めてきたこともあり、民泊専門家として各種メディアでも発信しております。ご参照ください。
日本初の民泊条例、地域振興と資産活用のためのルール作りを（政治山）
