農地転用 の許可手続きを代表事例を中心にわかりやすく説明します。農地転用の取消の手続きも簡潔に解説します。
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農地転用 とは
農地転用
農地転用とは、農地を農地以外の用途にすることです。
農地を住宅などの建物敷地、資材置場、駐車場、道水路、山林などの農地以外の用地、たとえば農業用の倉庫、世帯分離の住宅、店舗などに転換することです。
一時的な資材置場や砂利採取場などで利用する場合も転用になります。
農家が田や畑だった土地で自宅を建てる場合などが当てはまります。農地は「耕作の用に供されている土地」と定義されています。登記の地目に関係なく、現況が田畑であれば農地として扱われます。
日本の農業生産力を守るために農地法という法律があり、自由に転用することはできません。
農地法第4条 と第5条の 農地転用
農地を農地以外の用途に転用する場合、農業委員会へ届出をして許可を受けます。
農地転用は、所有者自らが転用を行う農地法第４条届出・許可申請と権利の移転が伴う転用を行う農地法第５条届出・許可申請があります。
当該の農地が都市計画法による市街化区域にある場合は届出が必要となり、市街化調整区域にある場合は許可申請が必要となります。
農地法の4条許可
農地の所有者が農地を宅地などに転用する場合、都道府県知事の許可を受けなければなりません。
農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。
農地法第4条
農地法の5条許可
事業者などが農地を購入し宅地に転用して、分譲する場合や第三者に農地を売却して、駐車場にするなど、農地を転用して売買などで権利が移動をする場合は農地転用の許可（農地法の第5条許可）として都道府県知事、または農林水産大臣の許可を受けなければなりません。
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のものにするため、これらの土地について第3条第1項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。
農地法第5条
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。
農地法第3条
転用する農地が市街化区域内でない場合、許可申請の場合
市街化調整区域内、または都市計画区域外にある農地を転用する場合は、農地法第４条・第５条の規定によって都道府県知事の許可を受ける必要があります。
農業委員会で申請を受付けて、意見書を付けて都道府県の自治体に書類を提出します。
許可の基準は次のとおりです。これらの条件のいずれかに該当しない場合は許可されません。
- 申請地および転用目的が営農条件や周辺の市街地化の状況から妥当であること
- 転用予定地の位置が妥当で転用する面積の必要性が認められること
- 転用目的の確実性が確保されていること
- 適切な計画を立て、転用事業に必要な資力が十分であること
- 周辺農地・水利等への被害防除措置が十分であること
- 転用行為の妨げになる権利を有する者の同意を得ていること
- 転用に関係する他法令上問題がないこと
- 住宅を建てる場合は、建築許可が得られる見込みがあること
- 農業振興地域の整備に関する法律で規定する農用地区域に該当しない農地であること
農地転用 の 許可権限
市街化区域の転用届出、市街化調整区域の転用許可は、ともに農業委員会の管轄となります。
30a を超える転用許可申請は、県農業委員会ネットワーク機構の意見聴取が必要です。
4haを超える転用許可申請は農林水産大臣との協議が必要になります。農業振興地域の農用地区域の場合は、別途、農振法の手続きが事前に必要です。
農振法の手続きが完了後に、改めて農地転用の許可申請をすることになります。
市街化調整区域内では開発行為は都市計画法による制限がかかっていますので、農業用であっても、建物などは建てられません。
農地転用 許可申請の手続き
農地転用 許可申請の手続きの概要
農地が30a以下の場合
申請者から農業委員会に申請書を提出
農業委員会から申請者に許可通知
農地が30a～4ha以下の場合
申請者から農業委員会に申請書を提出
農業委員会ネットワーク機構（都道府県農業会議）が農業委員会に意見聴取
農業委員会から申請者に許可通知
申請書の審査は転用許可基準に基づき行われますので、必ず許可されるとは限りません。
生産緑地や相続税納税猶予特例適用農地は転用できません。市街化区域は面積に関係なく届出が必要です。
手続きが完了しても地目変更登記をしなければ地目は農地のままになります。必ず地目変更登記をするようにします。
違法転用に対する処分
農地法の許可を受けずに転用したり、許可を受けた事業計画どおりに転用していない場合は、原状回復などの命令、罰則の適用を受ける場合があります。
他の法令など（農振法、都市計画法、共生ゾーン条例、県産廃条例など）にも同時に違反している場合がありますので注意が必要です。
参考記事：農地転用 で産廃の積替え保管施設や処理場にする場合の課題と解決方法
農地法第51条 による処分
農地法第51条は、農地法違反に対する行政処分について定めた条文です。
農地を転用するときは、農地法の許可を受けなければならず、許可後も転用目的を変更する場合は事業計画の変更手続きを行う必要があります。
許可を受けずに転用した場合や、転用許可にかかる事業計画どおりに転用していない場合などは、農地法に違反することになって、工事の中止や原状回復などの命令がされる場合があります。
都道府県知事等は、政令で定めるところにより、次の各号のいずれかに該当する者（「違反転用者等」）に対して、土地の農業上の利用の確保及び他の公益並びに関係人の利益を衡量して特に必要があると認めるときは、その必要の限度において、第4条若しくは第5条の規定によってした許可を取り消し、その条件を変更し、若しくは新たに条件を付し、又は工事その他の行為の停止を命じ、若しくは相当の期限を定めて原状回復その他違反を是正するため必要な措置（「原状回復等の措置」）を講ずべきことを命ずることができる。
一 第4条第1項若しくは第5条第1項の規定に違反した者又はその一般承継人
二 第4条第1項又は第5条第1項の許可に付した条件に違反している者
三 前二号に掲げる者から当該違反に係る土地について工事その他の行為を請け負った者又はその工事その他の行為の下請人
四 偽りその他不正の手段により、第4条第1項又は第5条第1項の許可を受けた者２ 前項の規定による命令をするときは、農林水産省令で定める事項を記載した命令書を交付しなければならない。
３ 都道府県知事等は、第1項に規定する場合において、次の各号のいずれかに該当すると認めるときは、自らその原状回復等の措置の全部又は一部を講ずることができる。この場合において、第二号に該当すると認めるときは、相当の期限を定めて、当該原状回復等の措置を講ずべき旨及びその期限までに当該原状回復等の措置を講じないときは、自ら当該原状回復等の措置を講じ、当該措置に要した費用を徴収する旨を、あらかじめ、公告しなければならない。
一 第1項の規定により原状回復等の措置を講ずべきことを命ぜられた違反転用者等が、当該命令に係る期限までに当該命令に係る措置を講じないとき、講じても十分でないとき、又は講ずる見込みがないとき。
二 第1項の規定により原状回復等の措置を講ずべきことを命じようとする場合において、相当な努力が払われたと認められるものとして政令で定める方法により探索を行つてもなお当該原状回復等の措置を命ずべき違反転用者等を確知することができないとき。
三 緊急に原状回復等の措置を講ずる必要がある場合において、第１項の規定により原状回復等の措置を講ずべきことを命ずるいとまがないとき。４ 都道府県知事等は、前項の規定により同項の原状回復等の措置の全部又は一部を講じたときは、当該原状回復等の措置に要した費用について、農林水産省令で定めるところにより、当該違反転用者等に負担させることができる。
５ 前項の規定により負担させる費用の徴収については、行政代執行法第5条及び第6条の規定を準用する。
農地法第51条
農地法第64条と第67条 による処分
農地法第64条は、農地法違反に対する行政罰について定めています。
違反転用等をすると、3年以下の懲役、または300万円以下の罰金、法人では1億円以下の罰金が科せられる場合があります。
農地法違反となると、新たな農地の取得・貸借、経営移譲、農業者年金の手続きをする場合に、手続きができなくなる場合があります。
農地法第67条は、農地法における行政罰の規定です。許可を受けずに農地の権利移転や農地を農地以外のものにした者、不正の手段で許可を受けた者、行政処分に従わない者などに対して、3年以下の懲役、または300万円以下の罰金、法人は1億円以下の罰金が科せられることがあります。
転用する農地が市街化区域内にある場合の届出
市街化区域内にある農地を転用する場合は、計画的な市街化を図り市街化を促進するという観点から、農業委員会に届出をすれば、県知事許可は不要となります。
転用する農地が市街化区域内にある場合の具体的な届出手続き
農地転用は農地法第4条と第5条に規定されています。
農地転用に必要な手続きが規定されているのも農地法第4条と第5条です。
申請書も第4条と第5条で分かれているので、まず、どちらに該当するのか確認する必要があります。
所有者が農地を転用する場合は 農地法第4条
農家など所有者が農地を農地転用する場合は、農地法第4条となります。所有する農地に家を建てる場合などが該当します。
無許可や未届けで工事をした場合は、工事停止命令や原状復旧命令がでる場合がありますので注意が必要です。
売買や賃借が伴う農地転用の場合は 農地法第5条
転用目的で農地を売ったり、買ったりする場合は農地法第5条に該当します。不動産業者などがマンションの建築を目的に農地を購入する場合です。
無許可や未届けで工事をした場合、売買契約は無効となり、工事停止命令もしくは原状回復命令がでることになります。
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農地転用 と 都市計画区域
農地転用に必要な手続きは都市計画区域によって変わります。
農地転用に必要な手続きは、都市計画法の都市計画区域によって変わります。所有している農地が市街化区域なのか市街化調整区域のどちらになるのか確認します。
市街化区域は、都市計画区域で無秩序な市街化を防止して計画的な市街化を図るため必要があるときに定める区域区分のうち、すでに市街地を形成している区域および約10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことです。
市街化区域 の 農地転用
市街化区域の農地転用の場合は届出です。
市街化区域は市街化を推進する地域なので農地転用は比較的簡単です。各市町村の農業委員会への届出をして受理通知書が交付されれば農地を転用できます。受理されるまでの期間は短く、1週間～10日ほどで通知が届くことが多いです。
市街化調整区域 の 農地転用
市街化調整区域の農地転用の場合は許可が必要です。
市街化調整区域は都市計画法で定められている区画のことで、市街化を抑制すべき土地とされています。乱開発などがすすむと都市機能がうまく働かないため、市街地が無秩序に広がるのを防ぐのが目的となっています。
市街化調整区域は市街化を抑制する地域のために農地転用がむずかしくなる場合があります。
市街化区域調整区域内でも、次の場合は許可が不要です。
- 国・都道府県・指定市町村が転用を行う場合
- 土地収用される場合
- 農業中間管理事業の促進に関する法律による場合など
農地転用 許可手続きの流れ
農地転用では、農業委員会を経由して申請をして、都道府県知事からの許可が必要となります。1か月以上かかります。
対象農地が4ha以上の場合は、農林水産大臣との協議が必要です。
農地転用手続きは自治体の都道府県によって異なります。
市街化調整区域での開発や建築の許可を取得するには、地方自治体に事前に相談を行って、相談票を提出する必要があります。
相談の時は、位置図、土地・建物登記事項証明書、建築計画概要書、案内図や公図の写しが必要になります。
農業委員会に相談
所有する農地の管轄市区町村の農業委員会へ行って必要な手続きや書類について相談します。
不動産登記簿などを持参します。
必要書類を揃えて 農地転用 許可申請
必要書類は自治体の都道府県や農地の条件によって異なります。
次の書類は必ず必要な場合が多くなります。
- 農地転用許可申請書
地域ごとに書式は異なる。申請人・所在地・地目・面積などの必要事項を記入する。 - 土地の登記事項証明書（全部事項証明書）
法務局で取得し、発行３ヶ月以内のものを提出する。 - 土地の位置を示す地図
市販の地図などを利用し、対象農地と最寄り駅や役場などの位置関係を示す。 - 建物・道路・用排水施設等の図面
対象農地に建設予定の建物の平面図や立面図、土地利用計画図など。建築事務所やハウスメーカーなどに依頼します。 - 資力を証する書類
金融機関から発行される預金残高証明書、融資証明書など。資金計画書が求められることもある。
申請状況によって次のような書類を必要となることがあります。
- （申請者が法人の場合）定款・寄附行為の写し・法人の登記事項証明書
- 事業計画書
事業の内容や、転用が必要な理由など詳細に記入します。 - （対象農地が土地改良区にある場合）土地改良区の意見書
その地域を管轄する土地改良区の事務所で入手できます。 - （取水や排水に関して同意を得なければならない場合）水利権者等の同意書
- （借地の場合）土地所有者の同意書
- （借地の場合）賃借人などの同意書
- （土地の一部を転用する場合）地積測量図
- （登記名義人が亡くなっている場合）相続関係が確認できる書面
必要書類を揃えたら、農業委員会への申請を行います。直接出向いて提出します。
1か月半ほどかかりますが、都道府県知事から許可がおりたら、工事の着工ができます。
地目変更登記
農地転用の許可がおりて、工事の完了後、地目変更登記をします。
不動産登記簿の地目を、宅地などに変更します。土地の所在地管轄の法務局で申請できます。土地家屋調査士に代行申請を依頼することもできます。
農地転用 許可手続の取消し
農地転用許可の手続きをすすめてから、事情が変わって許可を取り消したい場合もあります。
取消し理由を明確にしておきます。
- 経済的な理由（事業計画の変更、資金調達の困難など）
- 法的な理由（法規制の変更、許可条件の不履行など）
- その他（個人の事情の変化など）
具体的な取り消し手続きは次のとおりです。
農地転用 取消願いの提出
農業委員会に対して、許可を取り消したい旨を記載した取消願を提出します。
農地法第３条許可、農地法第５条許可については、連名によって申請していますので、取消しの場合も連名によるものとなります。
農地法第３条は、農地の売買や貸借、賃借権の設定や移転など、農地としての権利移動を行う際に農業委員会の許可が必要とする制度です。
農地法第５条の転用とは、農地を事業者などに売り（貸し）、買主（貸主）が転用することです。
たとえば、家を建てる目的で、農地を購入するような場合です。
必要書類を揃えて 農地転用 取消願いの提出
必要書類
許可証の原本、取消し理由を説明する書類など
注意点
既に工事が始まっている場合など、時期によっては取消しが難しい場合があります。
土地利用計画の見直しや、新たな許可申請が必要になる可能性があります。
手続き費用や、工事の中止に伴う損害賠償請求などが発生する可能性があります。
農業委員会との協議が必要になる場合があります。
農業委員会は、農地転用許可の取消しの手続きや、新たな土地利用計画の策定について、適切なアドバイスをしてくれます。
許可が取り消されても、土地の所有権は変わりません。
ただし、土地の利用方法については、農業委員会と協議の上、新たな計画を立てる必要があります。
農地転用 は行政書士へ
農地転用の許可手続、および、農地転用の取消手続きを解説いたしました。
農地転用にあたっては、許可されないことを避けるために、丁寧に書類を整える必要があります。農地転用については、行政書士が得意とするところです。申請ALL. comでは日本全国の行政書士ネットワークを活かして、地域特性に精通する行政書士への依頼が可能です。
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