農地転用 とは農地を住宅地など、他の用途に転用することです。この手続きには様々な費用が発生します。
農地を宅地に転用するには、農地法に基づく手続きが必要です。手続きには、農地転用の許可を得るために必要な書類の提出と、市区町村の農業委員会への申請があります。
農地転用の手続きの費用ですが、行政書士への報酬、土地の整備にかかる費用、転用後にかかる登記費用・税金などがあります。
農地転用に関わる費用について、農業委員会関係の費用、地目変更、地盤改良の費用などについて詳しくまとめます。
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農地転用 主な費用
- 行政手続き費用
農業委員会への届出や許可申請、書類作成などですが、行政書士に依頼する場合、費用がかかります。
農地転用の申請そのものに費用はかかりませんが、申請に必要な書類の発行や作成などには手数料が必要になります。 - 土地整備費用
整地、地盤改良、伐採・抜根など、土地を住宅地として使える状態にするための工事費用です。 - 登記費用
地目変更登記など、所有権に関する登記手続きにかかる費用になります。 - 税金
固定資産税は上昇するのが一般的です。
農地転用 行政手続きの費用
農地転用 農業委員会の費用
行政手続きの費用といっても、農業委員会への申請は無料です。
ここでの費用としては登記簿などを取り寄せるための経費や、行政書士にかかる手数料をご紹介します。
農地転用の申請は、農地のある自治体の農業委員会で行います。申請自体は無料で行えますが、提出する書類を用意するために費用がかかります。
書類を用意するには、専門知識を要する場合が多いことから、専門家に依頼する方が多くなっています。行政書士や土地家屋調査士などの専門家に依頼した場合は、費用がかかります。
農業委員会は、市町村から独立した行政委員会ですが組織や人事などに関する規定を独自に定めています。
農地転用 行政書士報酬
管轄の行政に届出と許可申請には費用はかかりませんが、提出に必要な書類を揃えるのに手数料がかかります。
専門書類が多いために行政書士に依頼する場合が多いのが実情です。
案件によって異なりますが、届出の場合は５万円～８万円程度、許可の場合は７万円～２０万円程度かかると言われています。
行政書士への報酬のほかに平面図や立面図、土地利用計画図などの添付書類の作成費用が必要になる場合があります。
農地転用にかかった費用は、買主が負担するのが一般的です。
農業委員会への届出: 約５万～８万円程度
都道府県知事への許可申請: 約７万～２０万円程度
申請書類の収集費用
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一般的には、買い主（建築主側）が支払うことが多くなります。必要経費として買い主側で負担することが一般的になっています。
行政書士の費用ですが、日本行政書士連合会では、５年に１回程度、全国的な報酬額の統計調査を行って、その結果をホームページ等で公表していますので行政書士の費用の相場を知ることができます。
農地法第３条届出、農地法第３条許可申請、農地法第４条届出、農地法第４条許可申請、農地法第５条届出、農地法第５条許可申請、農用地除外申請で細かく費用を決めている行政書士もあります。
農地法第３条は、農地を売買や貸借、賃借などによって所有権や使用収益権を移転したり設定したりする場合に農業委員会の許可を受ける制度です。
農地法第４条は、農地の所有者が自ら農地を農地以外のものにする、転用する場合、都道府県知事や指定市町村の長の許可が必要となることを定めています。
農地法第５条は、農地を農地以外のものにする、転用する場合に適用されて、農地の所有者以外の者が新たに権利の設定や移転を受けて転用する場合に知事の許可を受ける必要があると定めています。
農振除外
農振除外とは、農業振興地域整備計画を変更して、農用地（青地）に指定されている土地を住宅などの用地として利用したい場合に行う手続きのことです。
農用地からの除外手続きが必要となることから、農振除外と名前がついています。
農振除外申出 農用地区域内農地からの除外：２０万円～３０万円
農地転用後にかかる費用
農転 登記費用
農地から宅地への登記費用です。
地目変更登記費用: 土地家屋調査士に依頼する場合、報酬は約５万円になります。
農地転用後の固定資産税
地目変更により固定資産税が変わります。農地から宅地に変更すると一般的に固定資産税はあがります。
固定資産税は毎年１月１日時点の状態に基づいて計算されます。
土地の整備にかかる費用
農地を宅地として利用するには土地をならしたり、地盤を固めたり宅地造成工事をします。
農地の多くの場合、地面をならす整地や樹木の伐採・抜根、田んぼなどやわらかい土で覆われた土地の地盤を改良して安定させる工事が必要になります。
土地が道路よりも低い場合には、道路の高さまで埋め立てる土盛りや、土盛りした土砂の流出を防ぐ土止めなどもします。
国税庁の宅地造成費は次のとおりです。
整地費: 約800円/㎡
伐採・抜根費: 約1,000円/㎡
地盤改良費: 約1,600円/㎡
土盛費: 約7,200円/㎡
土止費: 約76,600円/㎡
地目変更の費用
登記費用がかかります。
地目変更登記には登録免許税はかかりません。
土地家屋調査士に依頼する場合、費用は約４～５万円程度。
地目変更をすると固定資産税の課税額が変わります。地目が変更されて固定資産税の計算に使われる固定資産税評価額が変わります。「農地（田や畑）」から「宅地」に地目が変わると、評価額があがります。
地目変更により、固定資産税は高くなります。
農業委員会や自治体に農地転用の許可を得た後、土地の地目を畑から宅地に変更します。
所有権移転登記の際は登録免許税を納める必要がありますが、地目変更には登録免許税がかかりません。
登記簿謄本や公図などの書類を用意するだけであれば、費用は多くの場合数千円程度で済みます。
地目変更自体には費用は不要ですが提出書類に手数料がかかります。
参考記事：農地転用 で産廃の積替え保管施設や処理場にする場合の課題と解決方法
地盤改良の費用
建物を建てる場合に地盤が強固なものかどうかを調査する必要があります。
農地から宅地にした土地に限らず「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって建物を建てる前に実施する必要がある調査になっています。
農地は、地盤が緩い可能性があるため注意が必要です。地盤が軟弱と判断された場合は地盤改良を行うことになります。安全性を高めるため地盤改良です。
水をよく使う農地は地盤が弱い場合が多くなります。他の道路よりも位置が低く、宅地造成では盛土で埋め立てる工事が必要になる場合がほとんどです。セメントや鋼杭による地盤改良、補強工事を行います。
費用は、地下にある強い地盤である支持層と地表との距離によって異なります。地盤調査が必要になります。
農地でも、造成工事を行って、適切な地盤調査の結果に基づいて地盤改良工事を行なえば、住宅を建てられます。
地盤改良工事は次の３種類があります。
表層改良工法、柱状改良工法と鋼管杭工法です。
費用の相場観は、ヒアリングベースで
表層改良工法: 約３０万～５０万円程度
柱状改良工法: 約５０万～１００万円程度
小口径鋼管杭工法: 約６０万円～
分筆にかかる費用
農地の一部だけを宅地に転用するような場合で、転用する部分を分筆する必要があります。
分筆するには測量も必要になります。分筆する土地の面積によって変わりますが、３０万～８０万円程度の費用が必要になります。
土地の前面道路が市道や県道の場合は境界確定に官民立ち会いが必要で、その分費用が高くなります。民民立ち会いの場合であれば比較的費用を抑えることができます。
測量費用：約３０万～８０万円
分筆費用：約２５万円
その他の費用
地盤調査は、調査方法や調査業者によって結果が変わることがあります。
宅地への転用後、農地を宅地造成するには地盤改良や土地の形状の整備が必要です。これには切土、盛土、地盤固めなどの作業が必要になります。
土地の宅地転用が終われば、住宅建設を行う前に地目変更の手続きをする必要があります。地目変更には法務局への申請と現地調査があります。
開発許可申請費用
市街化区域内で1,000㎡を超える土地の区画形質変更には、都道府県知事への届出・許可が必要です。
農地開発許可申請は、農地を宅地などほかの用途に変更する場合に必要な「開発行為の許可」の申請です。農地転用許可だけでは許可されずに開発行為の許可も必要となります。
ライフラインの引き込み費用
上下水道・電気・ガスの引き込み費用: 約１０万円～
農地を宅地に転用するには多岐にわたる費用がかかります。手続きの煩雑さや土地の状態によって費用が大きく変動します。
農地転用 は行政書士へ
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