さまざまな申請の際に必要とされることがある 不動産登記簿謄本 についての解説をします。戸籍謄本と同様に、最近は、登記簿謄本も登記事項証明書のように公式には呼ばれています。ただし、世間では相変わらず 不動産登記簿謄本 とされることが多いので、旧来の呼び名でお話ししていきます。
不動産、会社・法人の登記申請、登記事項証明書、印鑑証明書の請求など、法務局に関する主な手続は行政書士でも代行ができます。請求された証明書は、ご自宅へ郵送されます。
不動産登記簿謄本取得は１通3,300円（税込）にて承ります。
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誰でも取れる 不動産登記簿謄本
不動産登記簿謄本 は、行政書士でも 代行 できます
登記は司法書士の独占業務、という観念がありますよね。だから登記と付いたら全て司法書士さんにお願いしなければいけないと誤解があり、公的書類の作成の専門家である行政書士には不可能だと思われがちです。
ところが、司法書士の登記業務とは、ざっくり言えば登記を申請したり変更したりする権限であります。登記の内容を確認したり、活用したり、証明書を申請して取得する独占ではありません。登記は国民の共有財産ですので、一定の手数料を支払えば、法人登記簿謄本も不動産登記簿謄本も、誰でも取得し見ることができます。
登記の変更手続きも、住宅ローンの抵当権の抹消など一般的に行われている処理などは、金融機関を通じて司法書士に頼まなくても、自分でできたりします。独占業務とは、司法書士でなければできないのではなく、行政書士など他人が代理で行ってはいけないだけであり、当事者自身でやるのは可能です。相続などの専門でもある行政書士も、不動産関係の登記簿資料の準備などの補助であれば十分にお役に立てます。
登記簿謄本は大きく分けると、会社の情報が掲載されている法人登記簿謄本と土地や建物の情報が載っている不動産登記簿謄本にわかれます。一般的に取得されるのは、登記の状況を確認するために用いられる登記簿謄本や履歴事項全部証明書などになります。
以降では、誰でも取れる、誰でも見れる登記簿謄本について詳しく解説していきます。
不動産登記簿謄本 はなぜ誰でも取得できる？
これは法律で定められており、不動産登記簿謄本は「不動産登記法第１０９条」の「何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面（以下「登記事項証明書」という。）の交付を請求することができる。」に基づいたものです。
不動産登記簿謄本は本来「この不動産は私のものです」という主張をし、保護されるため誰でも取得が可能です。
また、登記簿謄本を一定の人しか取得ができないとなると円滑に不動産の取引などが進まなくなり、登記簿謄本が誰でも取得でき閲覧できることのメリットが大きいため現在でも公開情報となっています。
自分で 不動産登記簿謄本 を取得する方法
登記簿謄本は誰でも取得し、閲覧できるのですが、取得には手続きがあり有料です。
捺印のされた正式の証明書を取得するには、法務局の窓口に行くか、オンラインで申請する必要があり、どちらの場合にも書類が3日程度で郵送されてきます。
１）法務局の窓口に行く
昔から存在し、代表的な方法として法務局の窓口に行き、登記簿謄本の申請を行う方法です。現在ではインターネットで申請を行うこともでき、窓口に行かなくて大丈夫。誰でも手軽に申請を行うことができます。
価格は600円と最も高く、時間と労力もかかりますが、利点はすぐに入手できることです。
似た方法に、インターネットで申し込んで窓口に取りに行くケースもあります。この場合は480円で、インターネットで申込み、郵送で受け取る500円に比べても若干安くなります。
インターネット申込でも、通常は受取りが郵送なので最低でも2－3日はかかります。
２）登記・供託オンライン申請システムで 不動産登記簿謄本
インターネット経由でのオンラインでは、提供できるサイトがあります。
唯一の法務省公式サイトが登記・供託オンライン申請システムです。
登記・供託オンライン申請システムは、法務省が直接に運営しており、公的な捺印のある証明書が受け取れます。こちらは誰でも登録さえすればオンラインで登記簿謄本を申請することができます。
料金は郵送で登記簿謄本を送ってもらう場合500円、申請だけオンラインで行い後日法務局に取りに行く場合480円です。
誰でも登記簿謄本を取得できますが、最初の登記・供託オンラインシステムの登録が手間で時間がかかるかもしれません。
他の３つのオンラインサイトは、公的に近いもの、全くの民間であるものなど、同じデータベースを源にしていても公的な度合いが異なります。
３）登記情報提供サービスで 登記簿謄本
法務局(財)民事法務協会が運営するオンラインサイトは、完全な公的サービスでなくなるものの、財団法人でほぼ公的と言えます。登記簿謄本と同じ全部事項証明書は、一件につき332円と法務局の3分の2程度で、誰でも取得が可能です。
登記情報提供サービスで取得した登記情報はPDFで提供されるので、捺印がされておらず公的な利用ができません。しかし、内容を確認するだけならば十分なケースもあります。
既にみてきた登記・供託オンライン申請システムであれば郵送か窓口での取得により登記簿謄本には法務局の捺印がされているため公的な機関で利用ができますが、登記情報提供サービスは法務局の捺印がされていません。
だたし、民間企業では登記情報提供サービスで取得した登記情報も非常に高い信頼性があり、内容は登記簿謄本と同等なのでよく利用されています。特徴の一つである登記情報はPDFファイルで即座に提供されます。
個人の方は一時利用と個人利用の2種類ありますが、一度きりの利用であれば一時利用で利用するのがすぐに取得でき簡単です。
４）行政書士 で 登記簿謄本
登記簿謄本は誰でも取得が可能ですので、法務局を訪問するかオンラインで手続きを行い申請をする必要があります。
手間かかるので取得して欲しいという方には、行政書士に依頼する方法があります。
行政書士に依頼すれば、対象の登記簿謄本の取得代行をお受けします。
誰でも登記簿謄本が取得でき対応できる時代に向かい、その活用も柔軟になっていると思います。
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他人の土地や建物、会社の登記簿謄本も取得できるのか
基本的な疑問ですが、個人の戸籍謄本と異なりプライバシーはなく、登記は他の会社や他の人の家や土地の登記簿謄本も上記のさまざまな方法で取得し、見ることができます。
登記簿謄本は社会取引をスムーズにすすめ、その不動産や会社の持ち主を主張するために利用できるため、個人や法人の情報が掲載されています。
具体的には所有者の名前や住所を誰でも閲覧することができ、不動産登記簿謄本の場合、銀行から住宅ローンを借りており、その不動産を担保に入れている場合どこの銀行からいくら借りているかの情報なども閲覧できてしまいます。
登記簿謄本は誰でも取得でき閲覧ができるので、登記上の社長の自宅や銀行融資情報が誰でもわかってしまうのも良くも悪くも登記簿謄本だからこそなのです。
不動産登記簿謄本であれば対象物件の情報や不動産の所有者、住宅ローンなどの抵当権の状況が確認できます。
手続きの余裕がなく、アウトソーシングしたい方は行政書士に依頼することもできます。
相続登記 が義務化されます
相続登記の義務化は、2024年4月1日から開始されます。
不動産をお持ちですと、相続の話をするときに保有する不動産登記の全部事項の確認をすることもあるでしょう。もしくは、これまで登記手続きが放置されてきたのかもしれません。
相続登記を申請するかどうかは相続人の任意とされてきましたが、3年以内に相続登記を申請が必要となり、不動産を相続したことを知ったときから3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科せられることになりました。
過去の相続分も義務化の対象になり、義務化の施行日（令和６年４月１日）以前に発生していた相続にも遡及して適用されます。
相続登記 義務化の背景
相続登記が義務化された背景には「所有者不明土地」の問題があります。
所有者不明土地とは、登記簿等を調べても所有者が直ちに判明しない土地、所有者が判明していてもその所有者に連絡がつかない土地のことをいいます。国土交通省調査によると日本の国土の24％にのぼると推定されており、これは九州全土の面積を上回ります。
空き地として長い間放置されることによって、雑草の繁茂やゴミの不法投棄、不法占有者などの問題が生じ、周辺の治安や公衆衛生に悪影響を及ぼす恐れがあります。
この所有者不明土地が発生する大きな要因のひとつとして相続登記の未了が挙げられているのです。
不動産登記制度の見直し
相続登記がされないと、登記簿上の所有者は亡くなった人のままの状態になり、その状態が長年放置されることで相続人の数が膨大になったり、相続人が音信不通や行方不明になったりして、所有者不明土地となります。そこで、所有者不明土地の発生を予防するために相続登記が義務化されることになりました。
合わせて、2023年4月からは、相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（令和３年法律第２５号）が施行されました。土地利用ニーズの低下等により、土地を相続したものの、土地を手放したいと考える者が増加しており、相続を契機として、土地を望まず取得した所有者の負担感を軽減を図る処置を行っています。
今後は、登記変更の準備のために登記書類が更に活用されることが見込まれます。
不動産登記簿謄本 は 行政書士 にお任せを
登記や相続は司法書士に依頼する傾向があります。
確かに、司法書士には登記の設定や変更などを代理できる専業業務があり、行政書士にはできません。しかし登記やその変更といった業務を除き、登記にかかわる証明書の取得など手続き資料の準備として、行政書士は一定の範囲までは良心的な価格でサービスを提供可能です。
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不動産の名義変更などが絡むために相続は最初から司法書士に依頼することがありますが、相続全般の業務には相続での経験が豊富な行政書士にお任せいただく方が安心ですし、必要な部分については司法書士や、税理士などと部分的に連携して相続をトータルにサポートしていく体制ができております。
参考記事：法定相続情報一覧図 の作成
行政書士 の守秘義務は万全か
行政書士に相談したり業務を依頼したりする際に、行政書士が知りえた情報はしっかりと守られているのでしょうか？
行政書士はその職務の性質上、企業や個人に関する機密性の高い情報を知る立場にあります。弁護士や公認会計士をはじめ、士業や公務員などは全て守秘義務を負っており、今回は行政書士の守秘義務についてその根拠や例外事例に関して詳しくご紹介していきたいと思います。
行政書士法 による秘密保持違反の罰則
行政書士には守秘義務があります。その根拠は行政書士法によって定められています。
秘密を守る義務
行政書士法 第12条
行政書士は、正当な理由がなく、その業務上取り扱つた事項について知り得た秘密を漏らしてはならない。行政書士でなくなった後も、また同様とする。
罰則
行政書士法 第22条
第12条又は第19条の3の規定に違反した者は、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金に処する。
行政書士はその職務の性質上、企業の最高機密や戸籍謄本をはじめとした個人情報の全てを知りうることができます。ですから、法律により厳格に守秘義務が定められています。
また、業務上知りえた情報に関して秘密を漏らすことが禁止されています。行政書士ではなくなった後でも職務上知りえた情報漏洩行為が禁止されています。
更に、秘密漏洩の条項に違反した場合、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金が科せられています。行政書士の秘密保持は罰則を伴う条項ですので、単なる「努力目標」ではなく、職務上破ることが許されない条項になっているといえます。
日本行政書士会連合会 による「 行政書士 倫理」
行政書士の秘密保持に関する規定は日本行政書士会連合会による「行政書士倫理」でも定められています。
日本行政書士会連合会による「行政書士倫理」には罰則規定はありませんが、基本的に行政書士は行政書士の資格を得ただけでは行政書士として仕事をすることができません。行政書士会に登録・入会することで初めて行政書士としての仕事をすることができるのです。ですから、日本行政書士会連合会による「行政書士倫理」に違反する行為をすることは行政書士として実質的に仕事ができなくなるといったリスクを伴うことになりますので、行政書士による守秘義務は行政書士会の規定でも担保されているといえます。
日本行政書士会連合会 による「 行政書士 倫理」
第1章 一般的規律 第3条 秘密保持の義務
第3条 行政書士は、正当な理由がなく、その業務上取り扱った事項について知り得た秘密を漏らしてはならない。行政書士でなくなった後も、また同様とする。
行政書士は、その事務に従事する補助者または事務員に対し、その者が職務上知りえた秘密を保持させなければならない。補助者または事務員でなくなった後も、また同様とする。
参考：日本行政書士会連合会HP「行政書士倫理」
日本行政書士会連合会による「行政書士倫理」ではさらに「その事務に従事する補助者または事務員」にも秘密保持をさせる義務があることが定められています。
第1章 一般的規律 第11条 事務従事者に対する指導監督
第11条 行政書士は、常に、事務に従事する補助者又は事務員の指導監督を行わなければならない。
２ 行政書士は、事務に従事する補助者又は事務員をしてその職務を包括的に処理させてはならない。
補助者または事務員の行為にも使用者として行政書士の指導監督責任を求めています。
また、行政書士は、正当な理由がなく、その業務上取り扱った事項について知り得た秘密を漏らしてはならないとされています。
行政書士が情報漏洩をしても認められる「正当な理由」とは、
ⅰ 本人の同意がある場合
本人が「公表」することを自ら認めた場合であればすでに「秘密」に該当しないため、問題ないと考えられます。
ⅱ 官公署からの要請の場合
ⅲ 依頼内容から当然個人情報の開示または提供が必要な場合
ⅳ 法律の適用を受ける場合
行政書士が個人情報を開示しても「正当な理由」に該当すると考えられるケースはごく狭い範囲になっており、安心して行政書士に個人情報を伴った案件を依頼することができます。
戸籍謄本 不動産登記簿謄本 に合わせて 相続手続きもご検討ください
遺産 相続手続き には、さまざまな細かい手続きが含まれています。こうした手続きは相続人自身が行うこともできますが、手続きにかかる時間や手間、必要な専門知識などを考えると、専門家に任せてしまった方が安心です。是非、遺産相続の専門家「 行政書士 」をご活用ください。
遺産相続の手続きを専門家に依頼すれば、手間や時間の節約やストレスの軽減につながります。他の専門家と比べて「業務範囲が広く」「費用が安い」行政書士を上手に活用することで、スムーズな遺産相続を目指してください。
金融機関出身の 行政書士 岡 高志 は 東京大学法学部を卒業以来、信託銀行や証券会社に勤務いたしました。相続手続への金融機関の厳格対応は身にしみて感じております。
そのような経験から、ご遺族・相続人の皆様が安心して任せていただけるような相続手続きをサポートさせていただいております。
参考記事：相続手続き
