不動産業を開業するのに欠かせないのは 宅建業免許
申請書を作ることも手間ですが、必要書類を集めるのも一苦労です。行政書士は書類集めからお手伝いいたします。宅建業免許申請に習熟した行政書士に申請を委託するメリットがあります。
賃貸住宅管理業についてはこちら： 賃貸住宅管理業登録
宅地建物取引業とは？
宅地建物取引業とは次のいずれかあるいはその両方に該当するものを言います。
- 宅地建物の売買もしくは交換をする行為を業として行なうもの
- 宅地建物の売買、交換もしくは貸借の代理もしくは媒介をする行為を業として行なうもの
業とは、不特定多数を相手方とし、反復継続して取引をし、社会通念上、事業の遂行とみられる行為を言います。
自己の物件を賃貸借する取引は宅建業にあたりません。
宅建業免許 とは？
不動産業をはじめるには、都道府県知事又は国土交通大臣の免許が必要になります。
宅建業免許のご相談は右下のチャットボットへ
国土交通大臣免許と都道府県知事免許 宅建業免許 の違い
免許は、都道府県知事免許と大臣免許の二つに区分されています。
大臣免許：2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合、必要な免許になります。
都道府県知事免許：同一の都道府県にのみ事務所を設置する場合、必要な免許になります。
宅建業免許 有効期限
宅建業免許の有効期限は5年
免許の更新をする場合、有効期間が満了する90日前から30日前までの間に手続きを完了させる必要があります。
有効期限が満了してしまうと自動的に免許は失効してしまいます。
免許が失効した場合、新規に免許の取得は可能ですが、営業歴を示す更新回数はリセットされます。
免許が失効してもなお、宅建業を営んでいると無免許営業となり、罰則が科されます。
宅建業免許 取得 の要件
免許を受けるための要件
- 欠格要件に該当しない
- 事務所の設置
- 専任の宅地建物取引士の設置
- 代表者及び政令で定められた使用人の常駐
- 営業保証金の供託または保証協会への加入
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欠格要件に該当しない
宅建業の免許を受けようとする個人事業主や法人またはその役員や個人事業主の法定代理人、政令で定められた使用人（いわゆる支店長）が以下に掲げる欠格事由に該当する場合には、宅建業の免許を取得することはできません。
- 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消され、その取消しの日から５年を経過しない者
- 免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業の届出を行い、当該届出の日から５年を経過しない者
- 禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられてから５年を経過しない者
- 免許の申請前５年以内に宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合
- 成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ない者
- 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
事務所の設置
宅建業の事務所は、継続的に業務を行うことができる施設である必要があり、他業者や個人の生活（居住）部分からの独立している必要があります。
つまり、他の法人や個人事務所と混在していたり、生活部分と混在している場合には免許を受けることができません。
ただし、一つのテナントを共同使用している場合でも、それぞれが固定式のパーテーションなどで仕切られていて、他の事務所を通らずに申請事務所に直接出入りすることができるなど、その独立性が保たれている場合に限って、認められることもあります。特に、事務所兼自宅という形で宅建業を行うことをお考えの方の場合には、宅建業に使用する事務所部分と、居住部分を出来る限り物理的に明確に区別する必要があり、事務所スペースの場所の取り決め方や申請時の写真の撮り方一つにも、注意を払う必要があります。
自己所有物件でも、マンションなどの場合は、事業用の使用が管理規約等で禁止されていないか確認しましょう。
法人の場合には、登記上の本店が主たる事務所となります。また、当該法人に支店がある場合において、本店では宅建業の営業は行わず、支店のみで宅建業の営業を行う場合には、本店も宅建業の事務所とみなされて、本店も営業保証金の供託や専任の宅地建物取引士が必要となります。支店で宅建業を行わない場合は、事務所として扱われません。
専任の宅地建物取引士の設置
宅地建物取引業の免許を受けようとする本店、支店の各事務所において、専任の宅地建物取引士を設置しなければなりません。
宅建業に従事する方５名につき１名以上の専任の宅地建物取引士を設置することが義務付けられています。
専任の宅地建物取引士とは、以下の要件を満たしている宅地建物取引士のことを指します。
- 宅地建物取引士資格登録をしていること
- 有効な期限内の取引士証の交付を受けていること
- 常勤であること
- 他の会社の従業員や公務員等でないこと
- 他の事務所で取引士の登録をしていないこと
- 他の個人業を営んでいる場合は、一般的な営業時間に宅建業の事務所に勤務できる状態であること
- 専任となる事務所に通常の通勤が可能な範囲に住んでいること
- 申請する法人の監査役でないこと
- 成年であること
代表者及び政令で定められた使用人の常駐
免許を申請する法人または個人の代表者は、原則として事務所に常駐して、業務を行う必要があります。
ただし、何らかの事由により常駐が不可能な場合には、代表権行使を委任した「政令で定められた使用人」を指定し、常勤させることによって、免許を受けることが可能です。
政令で定められた使用人とは、単なる社員ではなく、支店における支店長や支配人に相当するような者のことを指します。
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営業保証金の供託または保証協会への加入
宅建業免許を取得しただけでは、宅建業の営業を開始することはできません。
営業を開始するためには、免許取得後、３ヶ月以内に、①営業保証金（弁済業務保証金）を供託するか、②保証協会に加入をする必要があります。この手続を経たうえでなければ、免許証を受領することができず、万一、期日が経過してしまえば免許は取消となり、また手続を経ずに営業を開始した場合には、刑事罰の対象となります。
①営業保証金を供託する場合
免許の通知を受け取った後に、主たる事務所の所在地を管轄する供託所に所定の営業保証金を供託し、供託書の原本及び写しと、営業保証金供託済届出書の正副各１通を提出しなければなりません。
営業保証金は、本店は１０００万円、支店は１店につき５００万円
②保証協会に加入する場合
営業保証金の供託に代えて、指定の保証協会に加入して、保証協会に対して弁済業務保証金分担金を納付することで免許証を取得することが一般的です。
保証協会とは国土交通省から指定を受けた公益法人で、加盟する宅建業者に関し、顧客からの苦情解決、従事者への研修、取引により顧客に生じた債権（損害）の弁済、債務の保証などを行います。
（社）全国宅地建物取引業保証協会（ハトマーク）と、（社）不動産保証協会（ウサギマーク）の２つの保証協会があります。
弁済業務保証金分担金は、本店は６０万円、支店は１店につき３０万円
また、保証協会への入会金等が必要となります。
入会手続についても当事務所で代行することが可能です。
全国宅地建物取引業保証協会（ハトマーク）
全国宅地建物取引業保証協会への加入だけでなく、関連団体への加入も事実上必要です。
全国宅地建物取引業保証協会での関連団体は
- 全国宅地建物取引業保証協会（都道府県本部）
- （都道府県の）宅地建物取引業協会
- （都道府県の）宅建協同組合
保証金分担金６０万円を納めるだけでなく、業界団体として、レインズにような不動産情報の共有のため、関連団体に加入します。
入会金 ７５万円程度
年会費 ７万円程度
それなりの出費です。
ただし、キャンペーンで安くなっていることもあります。行政書士を経由して入会手続をなさってください。
不動産保証協会（ウサギマーク）
不動産保証協会への加入だけでなく、関連団体への加入も事実上必要です。
不動産保証協会での関連団体は
- 不動産保証協会（都道府県本部）
- 全日本不動産協会（都道府県本部）
- 全国不動産協会（都道府県本部）
保証金分担金６０万円を納めるだけでなく、業界団体として、レインズにような不動産情報の共有のため、関連団体に加入します。
入会金 ５５万円程度
年会費 ７万円程度
やはり、それなりの出費です。
やはり、キャンペーンで安くなっていることもあります。行政書士を経由して入会手続をなさってください。
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宅建業免許 申請 は 行政書士へ
宅建業免許 申請手続 の流れ
免許申請手続きの流れは、概ね下記の通りです。
- 書類作成
- 免許申請
- 審査（30~40日）
- 免許
- 保証協会への加入、もしくは、営業保証金の供託（免許日から3ヵ月以内に実施）
- 免許証交付
- 営業開始
手数料
知事免許 33,000円
大臣免許 90,000円（更新の場合は、33,000円）
宅建業免許 申請 必要書類
免許申請手続にあたって準備すべき書類は、概ね以下の通りです。
- 身分証明書（役員等、専任の取引士の全員）
- 登記されていないことの証明書（役員等、専任の取引士の全員）
- 代表者の住民票
- 略歴書（役員等、専任の取引士の全員）
- 専任の取引士設置証明書
- 専任の取引士の顔写真
- 法人の履歴事項全部証明書
- 宅地建物取引業経歴書
- 決算書
- 納税証明書（その１）
用意しなければいけない書類が多くあります。
身分証明書とは、運転免許証のようなものではなく、本籍地の役所で取得する証明書です。
登記されていないことの証明書は、東京法務局後見登録課または全国の法務局・地方法務局の本局の戸籍課で取得できます。
住民票は住民登録のある自治体で取得できます。
身分証明書は、本籍地で取得します。本籍地が遠隔地であれば取得に時間がかかりそうです。
履歴事項全部証明書（登記簿謄本）では事業目的に宅建業を営む旨の記載があり、その登記がされていることを確認してください。
宅建業の申請には事業目的に宅建業を営む旨の登記がされている必要があります。
納税証明書は会社所在地の税務署で取得できます。
以上の書類については、行政書士として、委任を受けて集めることもできます。
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事務所の写真を撮影
必要な撮影箇所や注意を確認し、申請日から3か月以内に撮影したものを用意します。撮影方法の留意点をお示しいたします。写真の撮り方によっては、所管庁から再提出を求められることもあります。
必要な撮影箇所と撮影方法
建物全景
- 昼間の明るい時間に撮影。
- 1階部分から最上階まで見切れがないように撮影。
- すべてが一枚におさまらない場合は、複数枚に分け、つながりがわかるように撮影。
※戸建て住宅の一部を事務所とする場合、一つの事務所を他の法人等と使用している場合
- 追加で間仕切り部分等の写真と、平面図等を添付する。
建物入り口
- 事務所の入り口ではありません。
- どこから建物に入るのかわかるように撮影。
- ビル名も入るように撮影。
建物内部
- 建物入り口から、廊下、エレベーターや階段など、事務所入り口までの経路がわかるよう撮影。
テナント表示
- テナントに自社が表示され、ビルの何階の何号室に入居しているかがわかるように撮影。集合ポストの写真でもかまいません。
- 商号表記は（株）などではなく「株式会社」など省略しない形で記載。
事務所入り口
- ドア全体と、商号の表示が読み取れるよう撮影。
- 商号表記は（株）などではなく「株式会社」など省略しない形で記載しましょう。
事務所内部
- 事務所内のブラインド、カーテン等は開けた状態で撮影。
- 個人情報が特定されるような書類等が写りこんでいないよう注意。
- 事務所内をくまなく撮影し、写真は多めに添付。
- ドア全体および部屋番号・商号等が確認できる形で、事務所内部を見通せる形で撮影。
- 天井・床などがわかる形で全体を撮影。
- 固定電話機及びPC等事務機器や筆記用具等事務用品を含め事務スペースが確認できるよう撮影。
- 事務スペースに人数分が確認できるよう撮影。
- 応接スペースは、机、椅子等の備品が確認できるよう撮影。
事務所の間取図を作成
申請の際に事務所の撮影箇所を記載した図面を添付する必要があります。手書きや、業者などから入手した図面に必要事項を書き加える形でもかまいません。
事務所のあるフロアの全体が分かる図面を作成し、事務所内部の写真の撮影箇所に番号をつけて撮影した方向を矢印で記入します。
他社や自宅との共用部分がある場合は、各社の専用部分、共用部分をマーカー等で着色し、平面図に明示してください。
宅建業以外に行っている事業がある場合には、宅建業で使用する部分を間取図に示してください。
宅建業の創業費用はいくらかかるの？
宅建業の免許を取得して、不動産を開業する場合に必要になる費用は総額でいくらかかるの？
そうした質問がございます。
お答えとしては、千差万別なので総額は分かりません。それぞれの項目ごとに概算値をお示しします。
会社設立 １５万円～
宅建業専門の法人を設立することがのぞましいです。設立費用が比較的低廉な合同会社の場合でお示しします。
- 資本金 １円～
- 登録免許税 ６万円～
- 定款作成報酬（行政書士） ５万円～
- 登記費用（司法書士） ４万円～
- 印鑑作成 1万円～
事務所設置 ７０万円～
事務所によってピンキリですが、
- 家賃 １０万円～
- 敷金（家賃３か月分） ３０万円～
- 家具 ５万円～
- 事務機器 ２５万円～
免許申請 ９万９千円～
ご自身で申請することも可能ですが、ぜひ行政書士に委任してくださいませ。
保証協会 １２４万円～
こちらも行政書士に委任してくださいませ。
- 分担保証金 ６０万円
- 入会金 ５５万円～
- 年会費 ７万円～
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宅建業開業にあたってのお悩みとアドバイス
宅建業開業にあたって会社設立したほうがいい？
宅建業は個人経営でも開業できます。
不動産という高額な商品を扱う事業ですので、法人経営のほうが信用力があって安心されるお客様も多いのではないでしょうか。
法人を設立するには、会社設立・登記が必要です。宅建業を専門とする行政書士にお任せください。
レンタルオフィスでも宅建業開業できるか？
宅建業は、レンタルオフィスでも開業することができます。
レンタルオフィスで宅建業で求められる事務所要件をクリアできれば、免許を取得できます。
そもそもレンタルオフィスとは？
レンタルオフィスにはシェアオフィスやバーチャルオフィスも含みますが、これらは、事務所要件をクリアできません。
物理的に宅建業の業務を継続的に行える機能がある。事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが図面や写真で明らかでなければなりません。
外国人でも新規に宅建業開業できるか？
外国人でも宅建業免許を取得できます。
ただし、日本で仕事をするための在留資格が必要です。身分系と言われる定住・永住・家族滞在の在留資格以外であれば、経営管理の在留資格が必要です。行政書士は在留資格の申請も取次可能です。あわせて、ご相談ください。
賃貸住宅の管理について別途登録が必要ですか？
賃貸住宅市場の健全な発展を促進し、入居者の権利を保護するために、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 ( 賃貸住宅管理業法 )」が2020年に制定されました。2022年6月より施行されています。
賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければならなくなりました。
ただし、賃貸住宅管理業に係る賃貸住宅の戸数が200戸未満であるときは、登録の必要はありません。
登録は、５年ごとの更新が必要です。
賃貸住宅管理業についてはこちら： 賃貸住宅管理業登録
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宅建業開業後にやらなければならないことは？
宅建業免許 の 変更申請
宅建免許の変更届はいつまでに？
免許を受けた宅建業者は、免許申請書に記載した事項について変更があった場合、 変更が生じた日から30日以内に、
免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければなりません。
登記が必要な場合は、先に登記を済ませることが必要です。
変更事例の留意点
事務所住所の変更
住所の移転がわかる履歴事項全部証明書の提出が必要なので、登記を済ませておくことが必要です。
賃貸借契約などの説明、事務所の案内図、事務所内部写真が必要になります。
主たる事務所の変更であれば、免許書の書き換えが必要になります。
書換え交付申請書、免許書原本の返納が必要です。
（建物建替など）一時的な移転の場合
建物建替や改修などで一時的に移転する場合、つまり、仮事務所となる場合は、移転登記の必要はありません。
一時的な移転で現地に戻ることを記載した誓約書の提出、工事スケジュールの提出をすることで、説明が足ります。
従たる事務所を設置した場合
営業保証金の追加供託をする前に必ず事前審査を受けること。
役員を変更・追加する場合
身分証明書、登記されていないことの証明書、 略歴書、誓約書、履歴事項全部証明書が必要になります。
取引士の勤務先の変更を伴う場合
取引士資格登録簿変更登録申請書により、あらかじめ手続を行っておくこと。
現在の勤務先が登録されていない場合は受け付けできないので注意すること。
勤務先以外にも氏名・住所・本籍に変更事項がある場合は変更登録申請してください。他の都道府県で手続をした方は変更登録申請が受理されたことを確認できる控えまたは写しが必要です。
宅建業免許 の 更新申請
宅建業免許の有効期間は5年間。
免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に免許更新の申請手続をすることが必要です。
うっかりして免許の有効期限が数日でも過ぎてしまうと、免許は失効となり、更新はできません。
新規扱いになります。
お早めに行政書士にご依頼ください。
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行政書士など士業との交流も
行政書士として、相続手続に関わることもあります。その際には、売り物件情報を提供できることもあります。これは、税理士・弁護士・司法書士といった士業先般にあてはまります。情報源として、士業との交流は大切です。
土地や建物の登記などで司法書士との関係を緊密にしておいた方がいい場合もあります。
岡高志行政書士事務所では、補助金や業務改善の提案も行っております。建設業許可申請にも対応しておりますので、開発やリフォーム業を許可する際にもお役に立つことができます。
宅建業免許申請を端緒に末永くお付き合いいただけますと幸いです。
不動産業向け補助金
不動産業は単価の高いビジネスですので、補助金に興味が無い会社さんも多いです。しかしながら、都市政策・住宅政策といった政策の根幹を担う不動産業ですので、利用可能な補助制度は多くございます。事業の状況によっては、補助金の活用もぜひ検討するべきでしょう。
行政書士は、不動産業の免許申請を支援する立場から不動産業向けの補助金もご提案しております。
参考記事：不動産業向けおすすめ補助金
会社設立 も 行政書士 へご依頼ください
建設業許可だけでなく、会社設立も行政書士がお手伝いいたします。
会社設立費用についても、申請ALL.comで、お見積もりを無料でお示しします。
特に、建設業などの事業許可が必要な会社設立にあたっては、許可要件を充足できるかも当然に確認しております。事業許可を取り扱う行政書士をご活用ください。
建設用許可申請とあわせてワンストップ対応しますので、開業を控えたお客様には便利です。
