民泊 が、ここ数年で話題になっています。特に新型コロナウイルスの影響が落ち着いてからは、訪日外国人旅行者（インバウンド）の数も回復傾向にあり、それに伴って民泊市場が再び注目を集めています。この記事では、全国で民泊の許可申請に対応している行政書士が、大阪市で民泊の許可申請をする際の手続きについて解説していきます。
最新の旅館業法をかんたんに整理するとともに、民泊の課題も整理いたします。
そもそも 民泊 とは？
「民泊」とは、個人が自宅や空き家などを活用して、旅行者に宿泊場所を提供するサービスのことです。ホテルとは違い、地域の生活に密着した体験ができる点が魅力で、特に外国人旅行者から人気があります。
2018年には「住宅宿泊事業法（民泊新法）」が施行され、民泊のルールが明確化されました。これにより、以前はグレーゾーンだった民泊運営が合法的に行えるようになり、参入障壁が下がったのも民泊が注目される大きな要因です。
民泊 を始めるメリットは？
民泊を始めようとする人が増えている背景には、以下のような理由があります。
- 空き家の有効活用
日本各地で問題となっている空き家。放置しておくと管理費や固定資産税だけがかかりますが、民泊に活用すれば収益源に変えることができます。 - 副収入の確保
物価高や収入の停滞を背景に、副収入を得たいというニーズが高まっています。民泊は初期投資を抑えつつ、比較的自由なスタイルで運営が可能です。 - 観光業の回復
インバウンド需要の回復により、都市部だけでなく地方の観光地でも宿泊ニーズが高まっており、チャンスを感じる人が増えています。 - 地域活性化への貢献
民泊を通じて地域の魅力を発信し、地元経済に貢献したいという思いで始める人も少なくありません。
民泊運営のポイント
民泊は自由度の高いビジネスですが、成功させるにはいくつかのポイントがあります。
- 法律やルールをしっかり理解すること
届け出や管理業者との契約など、民泊新法に基づいた適正な運営が必要です。 - ゲストとのコミュニケーション
評価制度があるため、ゲスト満足度を高める対応力も重要です。 - 清掃や設備の管理
宿泊施設として清潔さや快適さを保つことは、リピーターを増やす鍵になります。
民泊ビジネスの魅力
民泊は、うまく運営すれば副収入を得ながら地域にも貢献できる魅力的なビジネスです。今後も観光の回復やライフスタイルの多様化に伴い、さらに多くの人が民泊に挑戦することが予想されます。
これから民泊を始めようと考えている方は、まずは情報収集と計画をしっかりと行い、自分らしいおもてなしの形を見つけてみてはいかがでしょうか？
大阪市で 民泊 を始める際の手続きを時系列で紹介
上記のように、インバウンド需要が高まる中、民泊ビジネスに興味を持つ方が増えています。特に観光都市・大阪では、民泊運営による収益化を目指す方も多いでしょう。しかし、民泊を始めるには法令や行政手続きが複雑に絡んできます。
ここからは、「大阪市で民泊を始めるための手続きを時系列で」わかりやすく解説します。
ステップ 1：民泊の形態を決める
まずは、「どの制度で民泊を行うか」を決定する必要があります。
①国家戦略特別区域法に基づく認定を受ける（特区民泊）
②住宅宿泊事業法に基づく届出を行う（新法民泊）
③旅館業法に基づく許可を受ける
いずれにするかで手続き内容が大きく異なるため、初期段階での選択が重要です。
ステップ 2：物件の確認と用途地域のチェック
次に、対象物件が民泊に使用可能なエリアかどうかを確認しましょう。
- 大阪市では「用途地域」により、民泊ができるか制限があります。
- マンションの場合は管理規約で民泊禁止としているケースも多いので要注意。
用途地域についてはホームページ「マップナビおおさか」で確認できます。
ステップ 3：近隣住民への説明・同意（特にマンション）
特に集合住宅（分譲・賃貸マンション）で民泊を行う場合、近隣トラブルを避けるために事前の説明は必須です。
ステップ 3：建築基準法・消防法の確認・対応
民泊を始めるには、建築・消防・基準をクリアし、ごみ収集の手続きを行う必要があります。
建築基準法について
民泊を行う建物の用途等、建築基準法上問題ないか事前に相談しましょう。
大阪市計画調整局建築指導部建築確認課
TEL: 06-6208-9291
消防法上の手続きについて
民泊を行うには消防設備を設置しなければなりません。
この時点で建築士や消防設備士に相談することをおすすめします。
必要な消防設備、消防法令適合通知書の交付については所在地の消防署に相談しましょう。
ごみの収集手続きについて
ゲストが出すごみは事業系ごみとなり、市では収集を行いません。
保健所に申請する前に環境局へ報告する必要があります。
※新法民泊、旅館業法による民泊は報告不要です。
大阪市環境局事業部一般廃棄物指導課（一般廃棄物指導グループ）
阿倍野区阿倍野筋1－5－1あべのルシアス13階
TEL: 06-6630-3271
ステップ 5：必要書類の準備と行政への申請
選んだ制度によって申請先が異なります。
● 国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に係る認定業務
住宅宿泊事業に係る届出業務の場合
業務実施場所：大阪市保健所 環境衛生監視課(旅館業指導グループ)
大阪市中央区船場中央1丁目2番1－B119号（船場センタービル1号館地下1階）
TEL: 申請に係る問合せ及び窓口予約の電話番号：06-6647-0692
● 旅館業（簡易宿所）の場合
ステップ 6：現地調査・検査の対応
行政によっては、書類審査後に現地調査や立ち入り検査が行われます。
建物構造や安全面、表示・清掃体制などをチェックされます。
不備があると再提出や是正命令が出される場合もあります。
ステップ 7：営業許可の取得・届出完了
審査を通過すると、ようやく営業が可能になります。
- 旅館業 → 営業許可証の交付
- 住宅宿泊事業 → 届出番号の取得
ステップ 8：運営開始とルール遵守
営業開始後も、以下のような管理義務があります。
- 宿泊者名簿の記録
- 清掃・衛生管理
- 苦情対応
- 標識の掲示（住宅宿泊事業の場合は届出番号）
定期的に報告書の提出を求められることもあります。
専門家に依頼して、計画的に進めよう
民泊を始めるには複数の法令・手続きをクリアする必要があります。
民泊を成功させるには、法令順守・地域との共生・安全管理がカギ。しっかりと準備をして、安心・安全な民泊運営を目指しましょう。
全国で民泊の申請許可を行ってきた、岡高志行政書士事務所では、民泊や旅館業の許可申請の知識も豊富。申請代行については、ぜひ当事務所にご依頼ください。
大阪市内の不動産物件で民泊は始められるかな？と気になったときのチェック項目
不動産オーナーの皆さんや、これから投資を考えている方の中には、「民泊を始めたいけど、自分の物件で民泊事業が可能なのか分からない」とお悩みの方も多いのではないでしょうか？
ここからは、大阪市内で不動産を所有している方向けに、民泊を始める前に確認しておきたいチェック項目をご紹介します。
民泊は収益性が高い一方で、法律や条例の規制も多いため、事前の確認がとても重要です。
物件の用途地域を確認しよう
まずは、あなたの不動産がどの「用途地域」にあるかを調べましょう。
大阪市では、用途地域によって民泊の営業可否が異なります。
- 第一種・第二種低層住居専用地域：原則として民泊営業は不可または制限あり。
- 商業地域・準工業地域など：比較的民泊が認められやすい地域。
用途地域については、ホームページ「マップナビおおさか」で確認できます。
建物の管理規約や契約内容を確認
分譲マンションなどの集合住宅の場合、管理規約で民泊が禁止されていることが多いです。
また、賃貸物件であれば、オーナーが民泊を許可しているかを明確に確認する必要があります。
消防法・建築基準法への適合性
民泊営業には一定の安全基準のクリアが必要です。
- 避難経路の確保
- 煙感知器の設置
- 消火器の設置
- 必要に応じて簡易宿所の申請または住宅宿泊事業の届出
特に築年数が古い建物は、改修が必要になるケースもあります。
民泊の形態を決める
大阪市内で行える民泊には以下の３パターンがあります。
- 国家戦略特別区域法に基づく認定を受ける（特区民泊）
- 住宅宿泊事業法に基づく届出を行う（新法民泊）
- 旅館業法に基づく許可を受ける
目的や収益目標に応じていずれを選ぶのかを考えましょう。
周辺住民との関係に配慮
民泊は近隣トラブルの原因にもなり得ます。
特に大阪市内の住宅密集地では、騒音・ゴミ出し問題・不審者感などが懸念されます。
開業前から周辺住民に丁寧な説明を行い、運営時にもルールを明確化することで、トラブルを未然に防ぎましょう。
条例・地域ルールを確認
大阪市には独自の民泊条例があります。
たとえば、「特定区域では営業できる曜日や時間帯が制限される」など、細かいルールがあります。
行政書士などの専門家のサポートを受けながら、市役所や民泊相談窓口できちんと確認をとり、的確に申請を進めることが大切です。
民泊は魅力的なビジネスモデルですが、規制や手続きの多さから「やってみたけど開業できなかった…」というケースもあるのです。
以下の項目をきちんとチェックしておくことが大切です。
✅ 用途地域の確認
✅ 建物の管理規約や契約内容の確認
✅ 消防法・建築基準法に適合しているかの確認
✅ 民泊の形態を理解する
✅ 周辺住民への配慮
✅ 大阪市の条例の確認
これらを一つずつ確認していくことで、スムーズかつ安心して民泊事業をスタートできます。
気になる点がある場合は、全国で民泊の申請許可を行ってきた岡高志行政書士事務所にご相談ください。
大阪市内で民泊事業を申請するときの必要書類
ここからは、「民泊事業の申請に必要な書類」をご紹介します。
以下は、住宅宿泊事業（民泊新法）を前提にした内容です。
住宅宿泊事業とは、年間180日以内の宿泊提供が可能な制度で、旅館業法とは異なり、比較的手続きが簡易なのが特徴です。
大阪市の住宅宿泊事業に必要な主な書類
以下が、申請時に必要となる主な書類です。
1. 住宅宿泊事業届出書
- 様式は大阪市のホームページからダウンロード可能。
- 物件情報、営業日数、宿泊者対応の内容などを記載。
2. 住宅の登記事項証明書または賃貸契約書
- 所有者であることを示す「登記事項証明書」
- または、賃借人であればオーナーの「使用承諾書」付きの賃貸契約書。
3. 建物の間取り図（平面図）
- 各部屋の用途（寝室、トイレ、浴室など）が明記された図面。
- 手描きでもOKですが、正確に。
4. 消防法令適合通知書または自己点検結果報告書
- 消防署に相談し、「消防法令適合通知書」を取得。
- 簡易宿所ほど厳しくないが、煙感知器・消火器などは必須。
※3階建以上や収容人数が多い場合は要注意！
5. 管理業務を委託する場合は管理業者との契約書
- 自分で管理しない場合、住宅宿泊管理業者との契約書が必要。
- 管理業者は国の登録を受けている必要があります。
6. 周辺住民への事前説明の記録
- 民泊新法では事前説明が義務化されています。
- 書面で説明内容を記録し、配布先や日時も記録しましょう。
7. 誓約書
- 必要事項を守ることに対する誓約書。
- 書式は届出様式とセットで提供されます。
届出様式は、大阪市のHPからダウンロード可能です。
大阪市：住宅宿泊事業について （…>食品・衛生に関する情報>市からのお知らせ）
旅館業法の場合はもっと複雑
365日営業可能な「簡易宿所」の許可を取る場合は、
上記に加えて以下のようなより厳格な要件と書類が必要です。
- 建築確認済証や検査済証
- 使用許可（用途変更が必要な場合）
- 換気・照明・衛生設備の詳細図面
- 水質検査書（井戸水など）
- 保健所との事前協議
個人での申請は難易度が高いため、行政書士に依頼するのがおススメです。
複雑な手続きは、事前準備が成功のカギ
大阪市内で民泊事業を始めるには、提出書類の準備が重要です。 特に所有者・契約形態・消防対応・近隣への説明など、どれも見落とすと手続きがストップしてしまいます。
✅ 余裕を持って準備
✅ 分からない部分は早めに市や専門家に相談
✅ 管理業者・代行業者との連携を検討
これらを意識することで、スムーズな申請と運営につながります。
大阪市での民泊許可申請は岡高志行政書士事務所へ
行政書士岡高志は、民泊が盛んな東京都大田区で区議会議員を務めてきたこともあり、民泊専門家として各種メディアでも発信しております。
日本初の民泊条例、地域振興と資産活用のためのルール作りを（政治山）